Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Im Beitrag 7 Wege zur Akzeptanz von digitalen Lösungen hatte ich bereits die Befürchtung geäußert, dass unsere Waschmaschine womöglich Opfer einer geplanten Veraltbarkeit (geplante Obsoleszenz) geworden ist.

Dieses Thema wollen wir jetzt einmal mit Blick auf die Bau- und Immobilienwirtschaft betrachten. Dort geht es bei Obsoleszenz um die Frage, wie Gebäude und Immobilien im Laufe der Zeit veralten und unbrauchbar werden können.

Im Folgenden schauen wir uns den Hintergrund zur Obsoleszenz an. Danach stelle ich Ihnen verschiedenen Aspekte und Auswirkungen der Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft vor und auch, wie die Digitalisierung dabei helfen kann die Obsoleszenz zu verzögern oder gar zu verhindern. Dabei können die vorgestellten Lösungsoptioinen sich wiederholen, was beabsichtigt ist. Am Ende werden die verschiedenen Lösungen gesamthaft betrachtet und die Top 3 Lösungen vorgestellt.

Hintergrund der Obsoleszenz

Betrachten wir verschiedene Beiträge in den Medien, so wird mit Obsoleszenz oftmals ein Phänomen bezeichnet, bei dem Produkte oder Technologien absichtlich so gestaltet werden, dass sie mit der Zeit veralten und ersetzt werden müssen.

Gemäß einer vom Umweltbundesamt (UBA) veröffentlichten Definition ist der Begriff der Obsoleszenz wie folgt zu verstehen:

“Obsoleszenz bezeichnet die Alterung eines Produktes, das kann natürlich oder künstlich sein. Das führt in der Folge dazu, dass das Produkt nicht mehr für den gewünschten Zweck eingesetzt werden kann. In der öffentlichen Diskussion steht vor allem die geplante Obsoleszenz im Vordergrund. Damit ist die absichtliche Verkürzung der Lebensdauer gemeint und unterstellt eine gezielte Designmanipulation.” (Oehme, 2016)

Ich bitte zu beachten, dass die Obsolenz zwei Betrachtungsweisen hat. Einerseits eine (vermutete!) geplante Veraltbarkeit (geplante Obsoleszenz), d.h. eine bewußt herbeigeführte Verkürzung der Lebensdauer. Andererseits kann es sich dabei auch um eine zwangsläufige jedoch bereits für die Verwendung übliche Veraltbarkeit (Obsoleszenz) handeln.

Das bedeutet: Obsoleszenz muss nicht immer mit einer bewussten (“bösen”) Absicht herbeigeführt werden, da der vorzeitige Verschleiß sich nur in Bezug zu einer erwarteten Lebensdauer feststellen lässt (Prakash et al., 2016). Wird die Lebensdauer bewußt kürzer vorgesehen, so könnte eine geplante Obsoleszenz vermutet werden. Ist jedoch die Haltbarkeit entsprechend der zu erwartenden Lebendauer, so ist es eher eine zwangsläufige Obsoleszenz.

Im Folgenden werde ich allgemein den Begriff Obseleszenz verwenden. Dort, wo es sich eher um die Vermutung einer bewußten, geplanten Obsoleszenz zur Reduzierung der für die übliche Verwendung vorgesehenen Lebensdauer handelt, werde ich von geplanter Obsoleszenz sprechen.

Die Wurzeln der geplanten Obsoleszenz lassen sich bis in das frühe 20. Jahrhundert zurückverfolgen, als die Massenproduktion von Konsumgütern in vollem Gange war. Es war eine Zeit des wirtschaftlichen Wachstums und technologischer Fortschritte.

Ford Modell T

Ein schönes Beispiel ist das Modell T von Ford. Als das erste Model T Im Jahre 1908 aus einer Ford Fabrik in Michigan rollte, war das eine Revolution. Ein Fahrzeug, das hochwertig, einfach zu bedienen und durch die maschinelle Fertigung erschwinglich war (Ford Werke GmbH, 2024). Das Modell T entwickelte sich geradezu zu einem Arbeitstier und wurde sogar vor Karren gespannt die üblicherweise von Pferden gezogen wurden. Mit der Zeit wurde jedoch bei Ford realisiert, dass die Nachfrage nach einem solchen Automobil abnahm. Grund war keine Unzufriedenheit. Im Gegenteil, das Modell T war einfach so robust, dass es lange hielt. Oder genauer gesagt, zu lange! Für den Absatz neuer Fahrzeuge natürlich nicht ideal.

Ich will damit nicht sagen, dass Automobile dieser Marke oder auch anderer Marken bewußt schlechter gemacht werden. Was uns das Beispiel zeigen soll, ist der Umstand, dass ein Unternehmen, dass nahezuh “unendlich haltbare” Produkte herstellt, kaum weiteren Umsatz generieren kann. Außer es stellt sicher, dass die Produktpalette immer neue Feautures besitzt und damit immer besser wird. Zu diesen Themen werden wir gleich noch zurückkommen.

Centenniel Light

Haben Sie schonmal was vom “Centenniel Light” gehört? Vorweg, das ist kein Komet oder gar eine neue Biermarke – Auch wenn das ein ziemlich coller Name wäre 🙂 . Es ist eine Glühbirne, die bereits mehr als 120 Jahre leuchtet. Und sie ist nicht in irgendeinem Labor oder etwa in einem Museum. Sie hängt als “Nachtlicht” in einer Feuerwehrwache in Kalifornien – genauer im Städtchen Livermore. Und ich wäre nicht der der ich bin, wenn ich nicht im letzten August meine Frau genau zu diesem kleinen Städtchen hingeschleppt hätte. Sie können diese Glühbirne dort wirklich in Augenschein nehmen. Die Feuerwehr hat dort auch eine kleine und feine Ausstellung neben den Feuerwehrtrucks aufgebaut. Auf jeden Fall sehenswert (mehr dazu finden Sie auf der offiziellen Webseite). In diesem Zusammenhang hatten wir auch die Möglichkeit mit Mario Herger ein Robotaxi (autonom fahrendes Taxi) aus erster Hand zu “er-fahren”.

Was hat es nun mit der Glühlampe in Livermore auf sich? Nun, sie ist eines der letzten Produkte, das nicht auf Grundlage einer zentralen Regulierung entstanden ist. Statt Regulierung könnte ich auch den Begriff der Kartellabsprache verwenden, was jedoch schwierig zu beweisen ist. Denn wenn sich neun wesentliche Produkthersteller darauf einigen, dass zukünftig eine Glühbirne nur noch 1.000 Stunden halten soll, ist dass einerseits ein Standard, andererseits auch eine Absprache unter den wesentlichen Marktakteuren. In der Geschichte findet man das unter dem Begriff “Glühbirnenkartel”, “Glühlampenkartel” oder Phoebuskartell.

Ähnlich erging es auch anderen Produzenten. Um den Absatz von Produkten zu verbessern und die Wirtschaft anzukurbeln, begannen Unternehmen, Produkte mit kürzerer Lebensdauer herzustellen. In den 1920er und 1930er Jahren wurde geplante Obsoleszenz zu einer bewussten Strategie, um den Umsatz zu steigern. Unternehmen begannen, bewusst Komponenten in Produkten zu verwenden, die schneller verschleißen oder veralten würden. Das führte dazu, dass Verbraucherinnen und Verbraucher gezwungen waren, ihre Produkte – zum Beispiel die Glühbirnen – häufiger zu ersetzen.

Vier Arten der Obsoleszenz

Im Folgenden stelle ich Ihnen vier Arten der geplanten Obsoleszenz vor.

1. Funktionale Obsoleszenz

Diese tritt auf, wenn ein Produkt absichtlich so gestaltet ist, dass es nach einer gewissen Zeit nicht mehr richtig funktioniert. Ein bereist bekanntes Beispiel für funktionale Obsoleszenz ist die begrenzte Lebensdauer von Glühlampen. Auch wenn diese durch energieeffizientere LED-Lampen ersetzt wurden, halten auch diese keine 120 Jahre und müssen nach einer gewissen Zeit ersetzt werden. Ein weiteres Beispiel, das sie wahrschenilich kennen, sind Drucker. Es ist erwiesen, dass Hersteller Chips verwenden, um Tintenpatronen als leer zu erkennen, obwohl noch Tinte vorhanden ist oder der Drucker nach einer vorbestimmten Seite X die Arbeit aufgibt und im besten Fall nach einem Service ruft (Das Umlöten eines Widerstands im Wert von 20 Cent kann das Problem schon lösen 😉 ).

2. Technologische Obsoleszenz

Diese Art der Obsoleszenz tritt auf, wenn Produkte veraltet sind, da fortgeschrittenere Technologien verfügbar sind. Ein gutes Beispiel sind Mobiltelefone, die regelmäßig durch neuere Modelle ersetzt werden. Technologische Obsoleszenz zeigt sich auch bei Computern, die aufgrund der schnellen Entwicklung von Hardware und Software oft veraltet sind. Insbesondere die Softwareentwicklung leistet dabei ihren Beitrag, denn die Anforderungen an die Hardware steigt immer weiter, damit die neueste Software auch lauffähig ist. Dies zwingt Verbraucherinnen und Verbraucher dazu, ihre Geräte alle paar Jahre zu aktualisieren oder gar neu zu beschaffen.

3. Ästhetische Obsoleszenz

Produkte werden veraltet, weil sie nicht mehr den aktuellen Design- oder Modevorlieben entsprechen. Dies trifft oft auf Kleidung und Möbel zu. Gefühlt lebt die Modeindustrie hauptsächlich von der ästhetischen Obsoleszenz, weil die Kleidungsstücke oft nur aufgrund wechselnder Trends und Stile ausgetauscht werden und nicht weil sie nicht mehr ihre Funktion haben. Die T-Shirts und Hoodies in meinem Schrank halten trotz regelmäßiger Nutzung gefühlt ewig. Nur sind sie vom Erscheinen nicht mehr “up-to-date”. Dem einen Menschen ist es egal, dem anderen Menschen ist es eben wichtig den neuesten Trends zu entsprechen. In machen Quellen wird dieser Zusammenhang deshalb auch mit dem Begriff “Psychologische Obsoleszenz” in Verbindung gebracht.

4. Ökonomische Obsoleszenz

Ökonomische Obsoleszenz bezieht sich auf die Tatsache, dass Produkte so entwickelt werden, dass sie nach einer bestimmten Zeit veraltet erscheinen oder nicht mehr kosteneffizient zu reparieren oder zu aktualisieren sind. Das erfordert von Verbraucherinnen und Verbrauchern regelmäßig neue Produkte zu kaufen. Ein häufiges Beispiel für ökonomische Obsoleszenz sind Smartphones. Hersteller bringen regelmäßig neue Modelle auf den Markt, die oft nur geringfügige Verbesserungen aufweisen, aber dennoch dazu führen, dass Verbraucherinnen und Verbraucher ihre alten Geräte austauschen. Zudem werden ältere Modelle oft nicht mehr mit Software-Updates unterstützt, was ihre Nutzungsdauer ebenso begrenzt. Gerade im Bereich der Smartphones kommen mehrere Arten der Obsoleszenz zusammen – wenn nicht sogar alle. Apple beispielsweise musste bereits Strafzahlungen leisten wegen solcher Praktiken (Spiegel, 2023).

Auswirkungen von Obsoleszenz

Die Auswirkungen von geplanter Obsoleszenz sind vielfältig. Auf der einen Seite führt sie zu vermehrtem Konsum und Umsatz für Hersteller, auf der anderen Seite erzeugt sie Müll und belastet die Umwelt. Verbraucherinnen und Verbraucher müssen mehr Geld ausgeben, um ständig neue Produkte zu kaufen, während alte Produkte oft auf Mülldeponien landen. Insgesamt verdeutlichen die Geschichte und die Vielfalt der Obsoleszenzarten, wie wichtig es ist, bewusste Kaufentscheidungen zu treffen, Produkte länger zu nutzen und nachhaltige Alternativen in Betracht zu ziehen, um die negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu reduzieren.

Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Zugegeben, Gebäude und Infrastrukturen sind keine klassischen Produkte in dem Sinne. Sie werden in der Regel auch nicht in Massen gefertigt wie Mobiltelefone oder Kraftfahrzeuge. Dennoch kann in verschiedenen Ausprägungen Obsoleszenz auch in der Bau- und Immobilienwirtschaft identifiziert werden.

1. Funktionale Obsoleszenz

Funktionale Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft beschreibt den Prozess, bei dem Bauwerke aufgrund von veränderten Anforderungen, Standards oder Bedürfnissen in ihrer Nutzungsfähigkeit eingeschränkt werden. Das kann trotz guter baulicher Substanz und unabhängig von ästhetischen, technologischen oder ökonomischen Aspekten auftreten.

Ein Beispiel ist das Aufkommen von Home-Office und Online-Arbeit, insbesondere verstärkt durch globale Ereignisse wie die letzte Pandemie. Ältere Wohnkonzepte und -designs, die vor diesem Wandel entstanden, konzentrierten sich hauptsächlich auf getrennte Wohn- und Schlafbereiche, mit wenig oder gar keiner Berücksichtigung eines ausgewiesenen Arbeitsplatzes in der Wohnung. Die Räume waren für klare, vordefinierte Zwecke gestaltet, ohne die Flexibilität, die viele moderne Bewohnerinnen und Bewohner heute benötigen.

Mit dem Anstieg hybrider Arbeitsmodelle (einen Beitrag dazu finden Sie hier) und der Notwendigkeit, von zu Hause aus produktiv zu sein, werden Wohnungen mit zusätzlichen Zimmern oder flexibel nutzbaren Räumen immer wichtiger. Menschen benötigen einen ruhigen, abgetrennten Bereich für Videokonferenzen, kreative Arbeit oder einfach zum ungestörten Arbeiten. Wohnungen, die diese Anforderungen nicht erfüllen können, weil sie beispielsweise eine offene Gestaltung ohne Möglichkeit zur Schaffung eines abgetrennten Arbeitsbereiches haben, leiden unter funktionaler Obsoleszenz. Die Nutzenden müssen Kompromisse in Bezug auf Wohnkomfort und Arbeitsproduktivität eingehen oder zusätzliche Investitionen tätigen, um die Wohnräume ihren Bedürfnissen anzupassen.

Diese funktionale Obsoleszenz hat nicht nur Auswirkungen auf die Wohnzufriedenheit, sondern kann auch den Wert der Immobilie auf dem Markt beeinflussen. Wohnungen, die flexibel genug sind, um den heutigen Lebens- und Arbeitsstilen gerecht zu werden, sind oft begehrter und wertvoller. Immobilienentwickler und -planer reagieren darauf mit neuen Wohnkonzepten, die flexible Raumgestaltungen, integrierte Arbeitsbereiche und technologische Anbindungen wie schnelles Internet und Smart-Home-Systeme umfassen, um den veränderten Anforderungen gerecht zu werden.

Dieses Beispiel zeigt, dass die funktionale Obsoleszenz ein dynamischer Prozess ist, der eng mit dem Wandel von Lebensstilen, Arbeitsgewohnheiten und gesellschaftlichen Trends verbunden ist. Die Bau- und Immobilienwirtschaft muss auf diese Veränderungen reagieren, um sicherzustellen, dass Gebäude und Wohnräume den Bedürfnissen ihrer Nutzer entsprechen und ihren Wert langfristig erhalten.

Bei dieser Form der Obsoleszent sehe ich eher eine zwangsläufige Obsoleszenz und weniger eine geplante Obsoleszenz zur Reduzierung der für die übliche Verwendung vorgesehenen Lebensdauer. Zum Zeitpunkt der Planung und Umsetzung war das Gebäude nämlich in der Regel Stand der Technik und entsprach der gesellschaftlichen Norm.

In diesem Fall sind auf jeden Fall Expertinnen und Experten gefragt, welche sich mit der Neugestaltung, d.h. mit der Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden beschäftigen (zu dem Thema hatte ich bereits einen Beitrag, den Sie hier finden).

Unabhängig davon sollten in zukünftigen Planungen die o.g. Aspekte berücksichtigt werden und zukünftige Entwicklungen noch besser antizipiert werden.

Wie hilft die Digitalisierung gegen funktionale Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet vielfältige Möglichkeiten, funktionale Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft zu bekämpfen. Als Beispiel können Gebäude durch den Einsatz von Smart-Home-Systemen dynamisch auf die sich ändernden Bedürfnisse ihrer Bewohnerinnen und Bewohner reagieren. Intelligente Raumsteuerungen ermöglichen es, dass Wohn- und Arbeitsbereiche je nach Bedarf angepasst werden können, wobei Elemente wie Beleuchtung und Klimakontrolle individuell eingestellt werden können, um optimale Bedingungen für Home-Office zu schaffen.

Zudem unterstützen digitale Planungswerkzeuge wie das Building Information Modeling (BIM) die Entwicklung von modularen und flexiblen Wohnkonzepten (lesen Sie auch diesen Beitrag, um mehr über BIM zu erfahren). Solche Konzepte ermöglichen eine einfache Umgestaltung oder Erweiterung von Räumen, um sie an neue Lebensumstände, wie das verstärkte Arbeiten von zu Hause, anzupassen. Virtual Reality und Augmented Reality (VR und AR) spielen ebenfalls eine Rolle, indem sie in Planungs- und Renovierungsphasen eingesetzt werden, um Raumkonfigurationen zu visualisieren und zu testen, bevor physische Änderungen vorgenommen werden (lesen Sie mehr dazu im Beitrag zur Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden).

Der Einsatz von IoT-Geräten erlaubt eine präzisere Überwachung und Steuerung von Gebäudekomponenten. Sensoren liefern wertvolle Daten über die Nutzung und Effizienz von Räumen, was Facility-Managern hilft, Räume optimal zu nutzen und schnell auf Änderungen in der Raumbelegung oder -nutzung zu reagieren. Ebenso können Systeme für predictive Maintenance und Energiemanagement dazu beitragen, gegen die technologische Obsoleszenz zu wirken, um die Lebensdauer von Gebäudekomponenten zu verlängern und deren Effizienz zu erhöhen, während sie gleichzeitig den Energieverbrauch optimieren und so Betriebskosten senken und die Umweltbelastung minimieren.

Flexible Arbeitsplatz-Management-Systeme ermöglichen es Unternehmen, Arbeitsplatzressourcen effizient zu verwalten und an hybrid-flexible Arbeitsmodelle anzupassen. Die Integration von Technologien für Videokonferenzen und Online-Kollaboration direkt in die Baustruktur von Wohn- und Bürogebäuden kann zudem deren langfristige Relevanz und Nutzbarkeit sichern und optimierte Bedingungen für Telearbeit sowie virtuelle Meetings schaffen.

Solche digitalen Lösungen können helfen, Bauwerke flexibler zu gestalten und zukünftige schneller auf sich ändernde Anforderungen zu reagieren, was letztlich die funktionale Obsoleszenz verzögert oder sogar verhindert. So wird sichergestellt, dass Gebäude und Wohnräume den Bedürfnissen ihrer Nutzerinnen und Nutzer entsprechen und ihren Wert langfristig erhalten.

2. Technologische Obsoleszenz

Eine technologische Obsoleszenz tritt auf, wenn die in einem Bauwerk verwendeten Technologien veraltet sind. Das bedeutet, technologische Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft bezieht sich auf die Entwertung von Bauwerken aufgrund des Fortschritts oder der Veränderung von Technologien. Dieses Phänomen tritt auf, wenn neue technologische Entwicklungen bestehende Gebäudestrukturen, Systeme oder Materialien veraltet oder ineffizient erscheinen lassen.

Ein Beispiel für technologische Obsoleszenz findet sich in älteren Bürogebäuden, die vor dem Aufkommen vom Breitbandinternet und moderner Kommunikationstechnologien erbaut wurden. Diese Gebäude wurden mit herkömmlichen Telefonleitungen, Elektroinstallationen und ohne Vorkehrungen für umfassende IT-Netzwerke oder Smart-Home-Systeme konzipiert (einen Beitrag zu Smart-Home finden Sie hier). Mit dem Vormarsch der Digitalisierung und der steigenden Nachfrage nach vernetzten Arbeitsplätzen erweisen sich solche Gebäude als zunehmend inadäquat für die Bedürfnisse moderner Unternehmen.

Moderne Bürokonzepte erfordern Hochgeschwindigkeitsinternetzugang, flexible Arbeitsbereiche, die eine Vielzahl von Kommunikationstechnologien unterstützen, sowie fortschrittliche Sicherheits- und Automatisierungssysteme, welche über IoT-Geräte gesteuert werden können. Zusätzlich wird ein verstärkter Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt, mit Technologien zur Überwachung und Optimierung des Energieverbrauchs, welche in älteren Gebäuden oft nur schwer nachrüstbar sind.

Die technologische Obsoleszenz älterer Bürogebäude führt dazu, dass sie ohne umfangreiche und kostspielige Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr konkurrenzfähig sind. Eigentümerinnen und Eigentümer stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilien zu renovieren, um sie mit modernen Technologien auszustatten – eine Aufgabe, die oft mit hohen Investitionen verbunden ist. In einigen Fällen kann es sogar wirtschaftlicher sein, ein Gebäude zurück zu bauen und neu zu errichten, um den aktuellen und zukünftigen technologischen Anforderungen gerecht zu werden.

Dieses Beispiel verdeutlicht, wie technologischer Fortschritt Bauwerke rasch veralten lassen kann, insbesondere in einem so schnelllebigen Bereich wie der Informationstechnologie. Es zeigt auch, dass die Fähigkeit einer Immobilie, sich an neue Technologien anzupassen, ein wichtiger Faktor für ihren langfristigen Wert und ihre Nutzbarkeit ist. Immobilienentwickler und -investoren müssen daher vorausschauend planen und flexible, zukunftssichere Lösungen integrieren, um dem Risiko der technologischen Obsoleszenz zu begegnen.

Gerade bei diesem Thema ist die Unterscheidung zwischen zwangsläufiger und einer vermutlich geplanten Obsoleszenz schwierig. Sind die verbauten Anlagen und Gerätschaften z.B. nicht auf die kommenden Entwicklungen ausgerichtet (obwohl sie es hätten sein können), dann könnte hier geplante Obsoleszenz eine Rolle spielen. Zum Beispiel weil Potential gesehen wird eine technische Anlage in X Jahren wieder erneuern zu können und damit wieder Einnahmen zu generieren. Auf der anderen Seite könnte es auch einfach eine fachliche Unzulänglichkeit in der Auswahl und Planung der Anlagen sein. Egal was von beiden, für die Kundschaft ist beides unvorteilhaft.

Wie hilft die Digitalisierung gegen technologische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet wirkungsvolle Strategien, um technologische Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft entgegenzutreten. Ein wichtiger Schritt dabei ist, ältere Bauwerke durch das Nachrüsten moderner IT-Infrastrukturen wie Breitbandinternet und WLAN-Systeme aufzuwerten. Die Installation von Glasfaserkabeln in Kombination mit leistungsstarken WLAN-Repeatern kann die digitale Konnektivität signifikant verbessern, um relativ schnell den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden.

Zudem kann die Implementierung von Smart-Building-Technologien, wie IoT-Geräten und Smart-Home-Systemen, die Funktionalität älterer Gebäude erheblich steigern. Durch den Einsatz von Sensoren und Aktoren lässt sich der Komfort erhöhen und gleichzeitig die Energieeffizienz verbessern.

Fortschrittliche Systeme zur Energieverwaltung, die auf künstlicher Intelligenz basieren, können ebenfalls in bestehenden Gebäuden implementiert werden, um den Energieverbrauch zu überwachen und zu optimieren (Weitere Beiträge zum Thema Künstliche Intelligenz finden Sie hier.).

Um technologische Obsoleszenz zu vermeiden, ist es außerdem relevant, dass die in Bauwerken verwendeten Softwaresysteme regelmäßig aktualisiert und auf den neuesten Stand gebracht werden. Dies schließt Betriebssysteme, Sicherheitssoftware und Anwendungen für das Gebäudemanagement ein.

Digitale Zwillinge und 3D-Modellierung können für das virtuelle Retrofitting genutzt werden, um Renovierungen und Upgrades virtuell zu planen und durchzuspielen, bevor sie physisch umgesetzt werden. Dies minimiert das Risiko von Fehlern und ermöglicht eine effizientere Planung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen.

Abschließend sollten bei der Renovierung oder Neugestaltung von Gebäuden stets zukunftssichere Technologien und Designs berücksichtigt werden, die leicht upgradefähig sind. Das beinhaltet die Verwendung standardisierter Komponenten und Schnittstellen sowie den Einbau von Erweiterungsports in den eingeplanten Komponenten und zusätzlichen Kapazitäten in der Grundinfrastruktur. Diese Maßnahmen helfen, die technologische Obsoleszenz zu verzögern und sicherzustellen, dass Gebäude auch langfristig nutzbar und wertvoll bleiben, indem sie flexibel auf neue technologische Entwicklungen reagieren können. Am Ende zahlt es sich aus bereits in einer frühen Phase die “Extrameile” zu gehen, auch wenn es erstmal kostenintensiver erscheinen mag.

3. Ästhetische Obsoleszenz

Ästhetische Obsoleszenz ist der Fall bei einem Gebäude aufgrund eines veralteten Designs oder Stils. Das Gebäude wird dann als weniger wertvoll oder nicht mehr wünschenswert angesehen, obwohl es funktional vollständig intakt ist. Diese Form der Obsoleszenz spiegelt wider, wie sich Modetrends und ästhetische Präferenzen auf die Lebensdauer und den wahrgenommenen Wert von Bauwerken auswirken können.

Ein Beispiel für ästhetische Obsoleszenz findet sich in der raschen Entwicklung und Veränderung von Bürogebäuden in Großstädten. In den 1980er und 1990er Jahren entstanden viele Bürokomplexe mit spezifischen architektonischen Merkmalen: dunkle Fassaden (fand man damals halt hübsch), geschlossene Bürostrukturen und einem Fokus auf maximale Raumnutzung ohne Berücksichtigung von natürlicher Beleuchtung oder offenen Arbeitsbereichen. Diese Gebäude entsprachen den damaligen Anforderungen und ästhetischen Vorstellungen und waren sowohl Stand der Technik als auch Stand der gesellschaftlichen Norm.

Mit dem Einzug neuer Arbeitsphilosophien und einem steigenden Bewusstsein für Umweltfreundlichkeit und Wohlbefinden der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben sich die Anforderungen an Bürogebäude jedoch grundlegend geändert. Offene Arbeitsbereiche, flexible Arbeitsplätze, nachhaltige Materialien und eine helle, freundliche Atmosphäre mit viel natürlichem Licht werden aktuell bevorzugt. Die einst modernen Bürokomplexe der 80er und 90er Jahre wirken dagegen veraltet und unattraktiv. Ihre dunklen Fassaden und geschlossenen Räume entsprechen nicht mehr den aktuellen Präferenzen für Arbeitsumgebungen, was zu einer ästhetischen Obsoleszenz führt.

Diese Entwicklung zwingt Eigentümerinnen und Eigentümer solcher Immobilien oft zu kostenintensiven Renovierungen oder gar zum Rückbau und Neubau, um den veränderten Anforderungen und Geschmäckern gerecht zu werden und die Immobilie am Markt wettbewerbsfähig zu halten. Die ästhetische Obsoleszenz wird somit zu einem treibenden Faktor für den zyklischen Erneuerungsprozess in der Bau- und Immobilienwirtschaft, der nicht nur wirtschaftliche, sondern auch nachhaltigkeitsbezogene Fragen aufwirft, da der Ressourcenverbrauch für Neubauten und Renovierungen erheblich ist. Somit erhält diese Form der Obsoleszenz in Kombination mit Methoden wie dem Urban Mining eine sehr interessante Relevanz.

Dieses Beispiel zeigt, wie ästhetische Obsoleszenz über die reine Funktionalität von Gebäuden hinausgeht und tief in die sozioökonomischen, umweltpolitischen und gesellschaftlich-kulturellen Dimensionen der Bau- und Immobilienwirtschaft eingreift. Es zeigt auf, dass die Lebensdauer von Bauwerken nicht allein durch ihre physische Integrität bestimmt wird, sondern auch maßgeblich von den sich wandelnden ästhetischen und funktionalen Anforderungen der Gesellschaft abhängt.

Wie hilft die Digitalisierung gegen ästhetische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet auch bei der ästhetischen Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft effektive Lösungsansätze. Ein Schlüssel ist die Anwendung virtueller und erweiterter Realität (VR/AR). Diese Techniken erlauben es Architektinnen und Architekten, Planerinen und Planern wie auch Immobilienentwicklungsgesellschaften, Renovierungsprojekte oder Umbauten visuell “durchzuleben”, bevor physische Änderungen vorgenommen werden. Durch den Einsatz von VR und AR können potenzielle Nutzereinnen und Nutzer oder Käuferinnen und Käufer die vorgeschlagenen Änderungen in Echtzeit sehen und erleben. Das erleichtert die Entscheidungsfindung und kann die Attraktivität des Objekts steigern.

Digitalisierte Planungswerkzeuge wie digitale Zwillinge und Building Information Modeling (BIM) bieten zusätzlich die Möglichkeit, Umbauten detailliert zu planen und zu simulieren. Durch BIM können Designer verschiedene Designoptionen durchspielen, die Energieeffizienz verbessern und Materialien optimieren, um sowohl ästhetische als auch funktionale Anforderungen zeitgemäß zu erfüllen.

Zudem ermöglichen technologische Fortschritte wie digitale Fassaden oder adaptive Architekturelemente, das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes dynamisch zu verändern. Wir kennen das bereits von Werbetaflen oder ähnlichem. HIer müssen wir flächenmäßig Größer denken. Diese Technologien tragen dazu bei, das Design regelmäßig zu aktualisieren und es den neuesten Trends und Präferenzen anzupassen, ohne strukturelle Eingriffe vornehmen zu müssen.

Ein weiterer Vorteil der Digitalisierung liegt in der Nutzung nachhaltiger und modularer Designelemente, die leicht ausgetauscht oder aktualisiert werden können. Diese flexiblen Lösungen ermöglichen es, das Erscheinungsbild von Gebäuden kosteneffizient zu erneuern und reduzieren die Notwendigkeit umfangreicher Renovierungen. Intelligente Beleuchtungs- und Raumgestaltungssysteme bieten zusätzlich die Möglichkeit, Atmosphäre und Nutzung von Räumen dynamisch anzupassen. Dies ist besonders vorteilhaft bei älteren Objekten, welche durch begrenzte natürliche Beleuchtung und starre Raumkonzepte gekennzeichnet sind.

Schließlich können durch das Sammeln und Analysieren von Feedback und Nutzungsdaten Immobilienbesitzer wichtige Einblicke gewinnen, welche Aspekte eines Gebäudes aus Sicht der Nutzerinnen und Nutzer als veraltet oder unattraktiv gelten. Solche Informationen ermöglichen es, gezielte und nutzerorientierte Änderungen vorzunehmen, welche die Zufriedenheit der Bewohnerinnen und Bewohner erhöhen und ästhetische Obsoleszenz verringern. Ebenso sind solche Daten wichtig bei der Planung von neuen Bauwerken. Durch solche digitalen Technologien können Gebäude kontinuierlich an die sich wandelnden ästhetischen Anforderungen angepasst werden, was letztlich dazu beiträgt, ihren langfristigen Wert und ihre Attraktivität zu erhalten.

4. Ökonomische Obsoleszenz

Ökonomische Obsoleszenz tritt in der Bau- und Immobilienwirtschaft auf, wenn ein Bauwerk aufgrund von Veränderungen in der wirtschaftlichen Umgebung, in Marktbedingungen oder in der Nutzungsintensität an Wert verliert, selbst wenn es baulich in einwandfreiem Zustand ist. Dieses Phänomen kann durch eine Vielzahl von Faktoren ausgelöst werden, einschließlich wirtschaftlicher Abschwünge, Veränderungen in der Infrastruktur oder in den Verkehrsanbindungen und dem Aufkommen neuer Technologien.

Ein Beispiel für ökonomische Obsoleszenz findet sich in Einkaufszentren, die im späten 20. Jahrhundert in Vorstädten erbaut wurden. Diese Zentren waren einst florierende Handelsplätze, welche sowohl für Konsumentinnen und Konsumenten als auch für Investoren attraktiv waren. Ihre Konzeption basierte auf der damaligen Marktnachfrage und dem Konsumverhalten, welches durch die Bequemlichkeit des One-Stop-Shoppings in einem geschlossenen Umfeld charakterisiert war.

Mit dem Aufkommen und der raschen Expansion des Online-Handels sowie Veränderungen im Konsumentenverhalten (einen Beitrag dazu finden Sie hier), einschließlich einer Präferenz für offene und multifunktionale Räume, begannen viele dieser Einkaufszentren an Attraktivität und damit an ökonomischem Wert zu verlieren. Die Kunden bevorzugen nun den Einkauf im Internet oder in urbaneren, offeneren Einkaufsumgebungen, die mehr Erlebnisse und weniger traditionelle Shopping-Erlebnisse bieten.

Darüber hinaus führten die gestiegenen Unterhaltungskosten und die sinkende Besucherzahl in vielen Fällen dazu, dass Geschäfte schließen mussten, was zu einer Abwärtsspirale der Besuchernachfrage und weiteren Geschäftsaufgaben führte. Die Folge war eine ökonomische Obsoleszenz dieser Immobilien, da sie ihre ursprüngliche Funktion als Zentren des Einzelhandels und der Gemeinschaft nicht mehr erfüllen konnten und somit auch für Investoren unattraktiv wurden.

Die ökonomische Obsoleszenz dieser Einkaufszentren erfordert kreative Umnutzungskonzepte, um sie wiederzubeleben oder umzuwandeln. Lösungsansätze umfassen die Umgestaltung in gemischt genutzte Räume, die Wohnungen, Büros und Freizeiteinrichtungen umfassen, oder die komplette Neugestaltung der Areale zu vollkommen neuen städtischen Zentren.

Diese Entwicklung zeigt, wie externe wirtschaftliche Faktoren und sich wandelnde Verhaltensweisen der Konsumenten die Nutzung und den Wert von Immobilien beeinflussen können, was zu ökonomischer Obsoleszenz führt. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Immobilienentwickler und -eigentümer, flexibel auf Markttrends zu reagieren und Immobilien so zu gestalten, dass sie anpassungsfähig und resilient gegenüber wirtschaftlichen Veränderungen sind.

Wie hilft die Digitalisierung gegen ökonomische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet wertvolle Ansätze, um der ökonomischen Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft effektiv entgegenzuwirken. Eine Option ist die Nutzung von Big Data und Marktanalyse-Tools, welche Immobilienentwicklern und -verwaltern tiefere Einblicke in Markttrends und Konsumentenverhalten ermöglichen. Durch den Einsatz solcher Technologien können Veränderungen in der Nachfrage und im Verbraucherverhalten frühzeitig erkannt werden, sodass Immobilien rechtzeitig angepasst werden können, um ihre Attraktivität und Wirtschaftlichkeit zu bewahren.

Des Weiteren erleichtern digitale Planungstools wie das Building Information Modeling die Gestaltung modularer und flexibler Raumkonzepte. Diese können schnell umgestaltet werden, um auf Veränderungen in der Nutzung oder im Markt reagieren zu können, wie beispielsweise die Umwandlung leerstehender Ladenflächen in Coworking Spaces oder temporäre Showrooms (lesen Sie auch diesen Beitrag zu Co-Working Spaces).

Digitale Plattformen für die Immobilienverwaltung können ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Sie ermöglichen Eigentümern, ihre Immobilien effizienter zu bewirtschaften, indem sie eine bessere Koordination von Mietenden, Wartungsarbeiten und Finanzen ermöglichen, was die Betriebskosten senkt und die Reaktionsfähigkeit auf Marktveränderungen verbessert.

Zudem können virtuelle Realität (VR) und Augmented Reality (AR) für Marketingzwecke eingesetzt werden, um potenziellen Nutzenden oder Kaufinteressentinnen und -interessenten die Möglichkeit zu geben, Immobilien virtuell zu erleben. Das kann besonders nützlich sein, um das Interesse an älteren oder umgestalteten Objekten zu steigern, die physisch weniger ansprechend sein könnten.

Intelligente Energiemanagementsysteme tragen ebenfalls zur Bekämpfung der ökonomischen Obsoleszenz bei. Durch die Optimierung des Energieverbrauchs lassen sich nicht nur Kosten reduzieren, sondern auch die Attraktivität der Immobilien für umweltbewusste Mieter und Käufer steigern. Zusätzlich helfen anpassungsfähige Nutzungskonzepte, die verschiedene Funktionen unterstützen – wie Wohnen, Arbeiten und Freizeit – dabei, die langfristige Wirtschaftlichkeit von Immobilien zu sichern.

Durch die Implementierung solcher digitalen Lösungen können Immobilienentwickler und -eigentümer sicherstellen, dass ihre Objekte flexibel bleiben und sich an ständig wandelnde ökonomische Bedingungen anpassen können. Das hilft nicht nur, den langfristigen Wert des Bauwerks zu sichern, sondern bekämpft auch effektiv die ökonomische Obsoleszenz.

Und nun?

Wir sehen, die Auswirkungen der Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft sind vielfältig und können erhebliche Konsequenzen haben. Wenn Bauwerke nicht mehr den modernen Standards entsprechen, kann das die Lebensqualität der Nutzerinnen und Nutzer beeinträchtigen. Ineffiziente oder veraltete technische Systeme führen zu höheren Betriebskosten, was wiederum Mietende und Eigentümerinnen und Eigentümer belastet. In der Arbeitswelt kann funktionale Obsoleszenz die Produktivität und Zufriedenheit der Mitarbeitenden beeinflussen. Wenn Bürogebäude nicht den Anforderungen moderner Arbeitsweisen gerecht werden, kann dies zu suboptimalen Arbeitsbedingungen und damit auch zu einem Effizienzverlust in der Arbeitsleistung führen. Ökonomische Obsoleszenz kann dazu führen, dass Bauwerke nicht mehr rentabel sind und langfristig an Wert verlieren. Das hat Auswirkungen auf Investoren und Eigentümer zugleich.

In diesem Kontext kann die Digitalisierung ein wertvoller Schlüssel bei der verzögerten oder sogar verhinderten Obsoleszenz spielen. Die folgende Tabelle zeigt konzeptionell in einem ersten Überblick die Wirkungsbereiche verschiedener Lösungen.

Digitale Lösung	Funktionale Obsoleszenz	Technologische Obsoleszenz	Ästhetische Obsoleszenz	Ökonomische Obsoleszenz
Smart-Home-Systeme	x	x		x
Intelligente Raumsteuerungen	x			x
Building Information Modeling (BIM)	x	x	x	x
Virtuelle und Augmented Reality (VR/AR) inkl. Marketing	x	x	x	x
IoT-Geräte	x	x
Predictive Maintenance	x	x
Flexible Arbeitsplatzsysteme	x	x		x
Digitale Planungswerkzeuge	x	x	x	x
Moderne IT-Infrastrukturen		x
Smart-Building-Technologien	x	x
Systeme für Energieverwaltung		x		x
Adaptive Architekturelemente/ Digitale Fassaden			x
Big Data und Marktanalyse-Tools				x
Digitale Immobilienverwaltungsplattformen				x
Intelligente Energiemanagementsysteme				x

Top drei Lösungen gegen Obsoleszenz:

1. Building Information Modeling (BIM): BIM ist in allen vier Obsoleszenzbereichen vertreten, was die Vielseitigkeit und Bedeutung dieser Thematik unterstreicht. BIM ermöglicht durch die Erfassung und Speicherung von Daten und Modellen nicht nur eine einfachere Flexibilisierung der Raumgestaltung, sondern unterstützt auch ästhetische Renovierungen und ökonomische Anpassungen durch detaillierte Planung und Simulation von Umbauten.
2. Virtuelle und Augmented Reality (VR/AR): Diese Technologien sind in Kombination mit BIM zusehen. Sie sind besonders wirksam gegen funktionale, technologische und ästhetische Obsoleszenz. Sie erlauben es, Änderungen zu visualisieren, bevor sie umgesetzt werden, was Entscheidungsprozesse verbessert und die Attraktivität von Immobilien erhöhen kann. Zudem ist VR/AR sehr hilfreich für Marketingzwecke.
3. Flexibilisierte Arbeitsplatzsysteme: Sie sind besonders relevant in der Bekämpfung funktionaler, technologischer und ökonomischer Obsoleszenz. Diese digital gestützten Systeme ermöglichen es Unternehmen, Arbeitsplätze effizient zu gestalten, zu disponieren und schnell an neue Arbeitsmodelle anzupassen, was sowohl die Nutzungseffizienz als auch die wirtschaftliche Lebensdauer der Gebäude verlängert. Und ebenso auch die Arbeitsergebnisse beeinflussen kann.

Diese Lösungen bieten somit die größte Bandbreite an Möglichkeiten, verschiedenen Formen der Obsoleszenz entgegenzuwirken und tragen wesentlich zur Langlebigkeit und Nachhaltigkeit von Bauwerken bei.

Insgesamt verdeutlichen die verschiedenen Aspekte der Obsoleszenz, wie wichtig es ist, Bauwerke zukunftsfähig und resilient zu planen, kontinuierlich zu pflegen, zu modernisieren und an sich ändernde Anforderungen anzupassen, um ihre Funktionalität und Werthaltigkeit aufrechtzuerhalten.

Nach meiner aktuellen Ansicht würde ich davon ausgehen, dass im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen in der Bau- und Immobilienwirtschaft weniger geplante Obsoleszenz vermutete werden kann sondern sich dieser Wirtschaftbereich sich mehr mit der zwangsläufigen Obsoleszenz auseinandersetzen muss.

Quellenverzeichnis

Ford Werke GmbH (2024). Unser Erbe: Die Geschichte der Ford Motor Company, online

Oehme, I (2016). Was ist obseleszenz, online

Prakash, S., Dehoust, G., Martin Gsell, M., Tobias Schleicher, T. & Rainer Stamminger, R. (2016). Einfluss der Nutzungsdauer von Produkten auf ihre Umweltwirkung: Schaffung einer Informationsgrundlage und Entwicklung von Strategien gegen „Obsoleszenz“, Umweltbundesamt, 11/2016, Forschungskennzahl 3713 32 315, online verfügbar

Spiegel (2023). Verdacht auf gezielten Verschleiß – französische Justiz ermittelt gegen Apple, online

Schlagwörter

Obsoleszenz, geplante Veraltbarkeit, funktionale Obsoleszenz, technologische Obsoleszenz, ästhetische Obsoleszenz, Nachhaltigkeit, Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft [Blog-Beitrag]. 16.04.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar