Im Dialog: Miguel Ebbers über BIM und Real-Time Daten

In der Serie „Im Dialog“ spreche ich mit Expertinnen und Experten über spannende und innovative Themen aus der Bau- und Immobilienwirtschaft. Heute freue ich mich sehr, dass Miguel Ebbers sich die Zeit nimmt, um mit uns über die Themen BIM (Building Information Modeling) und Real-Time Daten zu sprechen.

CK: In einer Welt, in der die Grenzen zwischen Realität und digitaler Darstellung zunehmend verschwimmen, steht die Bau- und Immobilienwirtschaft an der Schwelle in ein neues Zeitalter. Heute beschäftigen wir uns mit dem Thema Building Information Modeling, kurz BIM, und real-time Daten. Dazu habe ich Herrn Miguel Ebbers als Experten eingeladen, der mit uns sein Wissen zu diesem hochspannenden Themenkomplex teilen wird. Miguel, kannst Du Dich bitte vorstellen und uns einen Einblick in Deinen beruflichen Hintergrund geben?

ME: Hallo Christian, gern. Als ich vor einem Vierteljahrhundert mit der Ausbildung zum Bauzeichner in die Bau- und Immobilienbranche eingestiegen bin, war BIM noch weit weg. Aber auch dort durfte ich weg von der Tusche erste digitale Schritte gehen, da Nemetschek Allplan bei meinem Arbeitgeber eingeführt wurde. Ich war damals natürlich noch sehr jung und habe das einfach ausprobiert und umgesetzt. Was mich aber rückblickend beeindruckt, dass meine Arbeitskolleginnen das damals sofort angenommen und umgesetzt haben. Keine Nörgeleien oder Ressentiments.

Heute sitze ich eher auf der anderen Seite und berate Bauherren, Bestandshalter, Corporates aber auch Bauunternehmen und Dienstleister bei der Digitalisierung. Das kann die Entwicklung von IT-Zielbildern sein, die Konzeption und BIM-Implementierung bis hin zum BIM-Management oder die Konzeption und Umsetzungsbegleitung von Smart Buildings.

CK: Vielen Dank! Ich wusste gar nicht, dass bei Dir auch Allplan der erste Kontaktpunkt war. Wie würdest Du den aktuellen Stand und die Entwicklung von BIM im Zusammenhang mit Real-Time Daten beschreiben? Welche Technologien spielen hierbei eine Schlüsselrolle?

ME: Bevor wir in die Technologien einsteigen, würde ich noch unterscheiden in BIM und Real-Time Daten auf der Baustelle und BIM und Real-Time Daten im Betrieb.

Bei BIM und Real-Time Daten auf der Baustelle spielt die Bilderfassung und KI eine gewaltige Rolle. Entweder kann man über Kameras die gesamte Baustelle erfassen und z.B. den Baufortschritt des Rohbau überwachen. Die Kameras bzw. Anwendung von Oculai unterstützt z.B. solche Prozesse. 

Für den Ausbau kann die Bilderfassung und KI von buildots helfen, den Fortschritt und auch die Arbeitsplanung zu tracken. Hier arbeitet man mit 360 Gradkameras auf dem Bauhelm zur Erfassung. Wie auch die niedrigschwelligeren und damit einfach umsetzbaren Angebote zur Bilderfassung von Oculo oder Openspace ist die Nutzung von 360 Gradkameras keine wirkliche Real-Time Erfassung, da die Erfassung i.d.R. einmal wöchentlich auf der Baustelle erfolgt. Hier würde ich den Rahmen aber nicht zu eng setzen.    

Wir haben auch schon einfach Funkthermometer mit Feuchtemessung in den Untergeschossen von Baustellen aufgehangen. Damit konnten wir genau bestimmen, wann z.B. die Estricharbeiten starten konnten bzw. Diskussion, ob der Estrich verlegt werden kann, objektivieren.

Im Feld der Baustellenlogistik haben wir auch schon Dinge ausprobiert und wollten z.B. technische Anlagen bis zum Einbauort verfolgen. Sicherlich spannend, aber bei dem Thema sind wir noch nicht richtig vorangekommen.

BIM und Real-Time Daten im Betrieb zielen auf die Betriebsoptimierung. Hier verschmelzen BIM und Smart Building Ansätze. Super spannend und für uns ein immer größer werdendes Thema. Im Endeffekt werten wir über die Sensorik verschiedenste Real-Time Daten aus Belegung von Räumen, CO2-Gehalt, Temperaturen, Anlagendaten und verknüpfen dies mit dem BIM-Modell und weiteren Analysen. Daraus können technische Umsetzungsmaßnahmen und -vorschläge folgen, oder sogar Empfehlungen zur “Aufgabe” von Flächen, da diese kaum genutzt werden.

CK: Vielen Dank für die ausführliche Darstellung und auch die Trennung zwischen Real-Time Daten im Bau und im Betrieb. Welche neuen Anwendungen und Technologien siehst Du am Horizont für BIM und Real-Time Daten? Insbesondere würde mich interessieren, ob Du spezifische Branchen oder Projekte siehst, die besonders profitieren könnten?

ME: Ich denke, dass das Thema Bilderfassung am Anfang steht und Baustellen in naher Zukunft komplett erfasst und darüber qualitätsgesichert werden. Zudem wird die gesamte Baustellenlogistik im Zusammenspiel mit der Bilderfassung und intelligenten Anwendungen, also KI automatisiert. Hier würden die Bauausführenden im Zusammenspiel mit der Projektsteuerung stark profitieren.

Die Verwendung von Real-Time Daten im Betrieb kommt neben dem Facility Management natürlich auch den Nutzern der Fläche zu Gute. Er kann platt gesagt sehen, ob und wo seine Flächen überhaupt genutzt werden und wie die Qualitäten sind z.B. die Temperatur in den Räumen.

CK: Die Nutzung und Optimierung von Flächen ist in der Tat ein immer relevanter werdendes Problem. Gerade bei großen Unternehmen und Organisationen wie beispielsweise meiner Universität bekommen wir das nahezu tagtäglich zu spüren. Blicken wir mal von der Gegenwart in die Zukunft. Hast Du ein Bild im Kopf für die Zukunft in den nächsten, sagen wir mal 5 bis 10 Jahren? Welche Trends oder Entwicklungen hältst Du für besonders vielversprechend?

ME: Ich denke, die Verknüpfung von BIM, der Erfassung der Baustelle, Bilderfassung und Robotik wird ein Trend. Man sieht schon die ersten Roboter auf der Baustelle, z.B. den Jabot von Hilti, oder erste Roboter, die Wände “streichen”. Hier ist, gerade auf 10 Jahressicht, noch einiges möglich.

CK: Das hat Potential für Bauleitung aus dem Wohnzimmer [lacht]. Ne, bleiben wir ernst. Welche Konsequenzen ergeben sich denn durch die fortschreitende Integration von BIM und Real-Time Daten für die verschiedenen Beteiligten? Was würdest Du zum Beispiel jemandem empfehlen, um sich für die Zukunft zu wappnen?

ME: Durch die fortschreitende Integration wird die Baustelle immer effizienter. Das BIM-Modell simuliert den Bauablauf, die Bilderfassung erfasst das IST und mittels intelligenter (KI) Anwendungen wird das GAP [Anmerkung: die Lücke] erfasst und die Baulogistik gesteuert. Das kann gerade für das Bauen im Bestand super interessant sein, weil hier die Baulogistik oft sehr kleinteilig ist.

CK: Das ist eine interessante Vorstellung und hat mit Sicherheit Auswirkungen auf einen Bereich der uns beiden auch sehr wichtig ist. Wie sollte denn die Aus- und Weiterbildung der Anwenderinnen und Anwender gestaltet sein, um den Umgang mit BIM und Real-Time Daten zu ermöglichen bzw. zu verbessern? Gibt es aus Deiner Sicht besondere Herausforderungen oder Best Practices, die Du mit uns teilen möchtest?

ME: Aus- und Weiterbildung sollte sehr praxisnah sein. Ich denke ein guter Mix aus Austausch mit Anderen und gewisser Fokuszeit, um sich in ein Thema, eine Anwendung einzuarbeiten ist wichtig. Beim Austausch empfehle ich die www.Bau-Rockstars.de [lacht]. Hier stellen wir innovative Lösungen vor und versuchen einen praxisbezogenen Austausch zwischen den Softwareherstellern, Planern, Bauherren und Betreibern herzustellen.

CK: Wenn ich mir jetzt vorstelle, dass die Daten zu jeder Zeit in ein System eingepflegt und analysiert werden, ob in der Ausführung und später auch im Betrieb. Hier sehen viele ein Problem bezüglich Datenschutz und Datensicherheit, insbesondere wenn es um die Verarbeitung und Speicherung von Real-Time Daten geht. Siehst Du da ein Problem?

ME: Persönlich nein. Bei “normalen” Kunden oder Projekten achten wir bei den Anwendungen, die wir nutzen, dass diese DSGVO-zertifiziert sind. Manche Unternehmen haben noch zusätzliche Anforderungen und  IT-Requirements. Die müssen dann beachtet werden.

Wir arbeiten aber auch für Kunden, die Betreiber Kritischer Infrastrukturen, kurz KRITIS, sind. Das werden nach veränderter Gesetzeslage sehr viel mehr, da sich die Einordnung ändert. Zum Glück haben wir bei M&P für diese Themen ein Extra-Team. Die Fragen Richtung IT/OT-Security, Eignung der Anwendung gebe ich an die Kollegen ab [lacht].  

CK: Technologische Transformation ist in der Regel kein Selbstzweck, sondern dient meist einem übergeordneten Ziel. Inwiefern tragen Real-Time Daten zur Nachhaltigkeit und Energieeffizienz von Projekten bzw. Bauwerken bei? Kannst Du uns Beispiele erfolgreicher Implementierungen nennen?

ME: Klar. Wir nutzen in einem Neubauprojekt z.B.  Buchungsdaten des Arbeitsplatzes oder des Besprechungsraumes und die Sensordaten zur Einstellung der Gebäudeautomation. Ganz einfach gesagt; Die Räume werden im Herbst, Winter, Frühjahr per Fußbodenheizung beheizt (Einzelraumregelung). Werden Räume nicht gebucht, werden diese nicht vorgewärmt, sondern erst bei Sensorerfassung erwärmt. Das erzieht auch die Nutzer, Räume zu buchen, da sonst die ersten Minuten etwas kälter sind.

CK: Wir haben ja bereits über die Zukunft von BIM und Real-Time Daten gesprochen. Sagen wir mal, die Reise geht in die Richtung, die wir uns überlegt haben, welche Herausforderungen könnten der breiten Adaption im Weg stehen, und welche Lösungsansätze siehst Du als vielversprechend an?

ME: Technologisch ist alles vorhanden. Übrigens schon seit Jahren. Es gibt nur zwei Herausforderungen. Erste: Anfangen. Zweite: Der Change bei uns.

Viele Menschen verbinden auch Ängste mit dem Einsatz von Technologie, siehe auch die Diskussionen um die KI. Ich glaube wir müssen viel mehr ein Augenmerk auf ein gutes Changemanagement setzen und alle mitnehmen. Sonst bleiben es Leuchtturmprojekte von Nerds.

CK: Veränderung beginnt im Kopf, da gebe ich Dir völlig recht. BIM und Real-Time Daten, das klingt für mich wie ein Win-Win. Bevor wir nun zum Ende kommen, gibt es etwas, was Du den Leserinnen und Lesern gerne noch mit auf den Weg geben möchtest?

ME: Aufgeschlossen sein und einfach erste Dinge ausprobieren. Man braucht kein perfektes BIM-Modell, strukturierte Real-Time Daten. Ich habe das Beispiel mit dem Funk-Feuchtigkeitssensor gegeben. Eine einfache, kostengünstige Lösung, die man sofort einsetzen kann. Bilderfassung auf der Baustelle ist ebenfalls einfach. Man kann das im ersten Schritt auch ohne Verknüpfung zum BIM-Modell und Terminplan nutzen. Ich glaube den ersten Schritt gehen ist das Wichtigste, Bock zu haben weiter zu lernen und, auch wichtig, auch mal was machen dürfen was nicht so gut funktioniert, also ausprobieren dürfen.

CK: Da sprichst Du was ganz wichtiges an. Und gerade beim Dürfen sind dann vor allem die übergeordneten Stellen gefordert. Wollen und Dürfen, das klingt wie ein wunderbares Schlussstatement. Ich bedanke mich herzlich für die Zeit und die Einblicke in ein sehr spannendes und zukunftsträchtiges Thema. Sollten Die Leserinnen und Leser noch Fragen haben, darf ich diese doch sicherlich an Dich weiterleiten?

ME: Ich Danke auch. Die Leser und Leserinnen können mich am einfachsten über www.Bau-Rockstars.de erreichen.

CK:  Dann bleibt mir nur noch Dir weiterhin alles Gute zu wünschen und freue mich auf die nächste Gelegenheit mich wieder mit Dir auszutauschen.

Schlagwörter: Building Information Modeling, Real-Time Daten, Real-Time Data, Digitalisierung, Sensorik, Gebäudeautomation, Facility Management, Bau-Rockstars

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Im Dialog: Miguel Ebbers über BIM und Real-Time Daten [Blog-Beitrag]. 01.07.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




30 Tipps, um BIM optimal zu nutzen

Aktuell dreht sich alles um König Fußball. Die Fußball-EM hat uns voll im Griff und einige von Ihnen drücken heute der Mannschaft aus Georgien oder der Mannschaft der Türkei die Daumen. Was bei allen Mannschaften elementar ist, ist die Zusammenarbeit – der Teamgedanke. Und genau das wird aktuell immer mehr in den Fokus gerückt in der Bau- und Immobilienwirtschaft durch die Nutzung der Building Information Modeling (BIM) Methode.

BIM bietet zahlreiche Vorteile für Designer, Fachplanende, Bauunternehmen und Endnutzer (Schauen Sie zu diesem Thema auch in diesen Beitrag.). Durch die Integration dieser Methode können Bauwerke effizienter gestaltet, die Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Disziplinen verbessert und schließlich die Nachhaltigkeit der Bauwerke weiter gefördert werden. Die Nutzung der BIM-Methode fördert somit eine Baupraxis, die sowohl ökologischen als auch ökonomischen Anforderungen gerecht wird und den Menschen in den Mittelpunkt der gebauten Umwelt stellt.

In diesem Beitrag stelle ich Ihnen 30 Tipps vor, wie Sie BIM sinnvoll nutzen können. Dabei berücksichtige ich die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen unterschiedlicher Akteure, welche den gesamten Lebenszyklus eines Bauprojekts abdecken.

10 Tipps für Designer und Fachplanende

Tipp 1: BIM-Software beherrschen

Vertiefen Sie Ihre Kenntnisse in führenden BIM-Softwarelösungen wie Autodesk Revit, ArchiCAD von Graphisoft, Allplan von Nemetschek oder Software von Bentley Systems. Nehmen Sie regelmäßig an Schulungen und Webinaren teil, um die neuesten Funktionen und Updates kennenzulernen. Durch das Erlernen erweiterter Techniken, wie der Erstellung parametrisierter Familien und der Nutzung von Worksharing-Funktionen, können Sie Ihre Projekte effizienter gestalten und die Zusammenarbeit im Team verbessern. Beispielsweise ermöglicht Ihnen das Beherrschen von Dynamo, komplexe geometrische Formen und automatisierte Aufgaben zu erstellen, die sonst zeitaufwendig wären.

Tipp 2: Modellierungsrichtlinien entwickeln

Erstellen Sie klare und detaillierte Richtlinien für die Modellierung, um Konsistenz und Qualität in Ihren BIM-Projekten sicherzustellen. Diese Richtlinien sollten Standards für die Benennung von Bauteilen, die Nutzung von Ebenen und die Strukturierung von Daten beinhalten. Entwickeln Sie eine Vorlage für Ihre Projekte, die diese Standards integriert und sicherstellt, dass alle Teammitglieder dieselben Richtlinien befolgen. Beispielsweise könnte eine Modellierungsrichtlinie festlegen, wie Wandtypen benannt und kategorisiert werden, um eine einheitliche Darstellung in allen Projekten zu gewährleisten. Versuchen Sie auch bereits bestehende Richtlinien zu sichten und für das eigene Vorhaben auszuwählen und anzupassen, z.B. Leitfaden des BIM Institut an der BUW, Modellierungsrichtlinie für den BIM-basierten Bauantrag, Modellierungsrichtlinie zur Prüfung von BIM-Modellen, Muster-Modellierungsrichtlinie für Pilotprojekte.

Tipp 3: Integriertes Design fördern

Bei diesem Tipp geht es um die Nutzung der BIM-Methode, um eine engere Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Disziplinen wie Architektur, Ingenieurwesen und Facility Management zu fördern. Entwickeln Sie integrierte Designlösungen, bei denen alle Beteiligten frühzeitig in den Planungsprozess eingebunden werden. Dies kann durch die regelmäßige Durchführung von Koordinationssitzungen und die Nutzung von Kollaborationsplattformen wie BIM 360 erreicht werden. Beispielsweise kann ein strukturelles Ingenieurteam seine Modelle direkt in das architektonische Modell integrieren, um Konflikte frühzeitig zu erkennen und zu lösen (Azhar, Khalfan, & Maqsood, 2012).

Tipp 4: Nachhaltigkeitsanalyse nutzen

Verwenden Sie BIM für umfassende Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzanalysen Ihrer Entwürfe. Tools wie Autodesk Insight oder Green Building Studio ermöglichen es Ihnen, die Energieperformance Ihrer Gebäude zu simulieren und zu optimieren. Führen Sie Sonnenstandsanalysen und thermische Simulationen durch, um den Energieverbrauch zu reduzieren und die Nachhaltigkeit Ihrer Projekte zu erhöhen. Beispielsweise kann eine Sonnenstandsanalyse dabei helfen, die optimale Ausrichtung von Solarpaneelen zu bestimmen und somit die Energieeffizienz Ihres Gebäudes zu maximieren (Azhar, 2011).

Tipp 5: Datenmanagement integrieren

Implementieren Sie effektive Datenmanagement- und Datenaustauschprozesse, um die Integrität und Sicherheit der Projektinformationen zu gewährleisten. Nutzen Sie cloudbasierte Plattformen wie BIM 360 oder Trimble Connect, um den Zugriff auf aktuelle Daten für alle Projektbeteiligten sicherzustellen. Entwickeln Sie eine klare Struktur für die Ablage und Versionierung von Dateien, um Missverständnisse und Fehler zu vermeiden. Beispielsweise können Sie durch die Verwendung eines Common Data Environment (CDE) sicherstellen, dass alle Beteiligten stets Zugriff auf die aktuellsten Projektinformationen haben (Kensek, 2014).

Tipp 6: Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR)

Integrieren Sie VR und AR, um Entwürfe zu visualisieren und Auftraggebenden sowie Nutzerinnen und Nutzern präzisere Einblicke zu bieten. Nutzen Sie VR-Headsets und AR-Apps, um immersive Erfahrungen zu schaffen, die es ermöglichen, durch ein geplantes Gebäude zu gehen und Designentscheidungen in Echtzeit zu treffen. Beispielsweise können Sie mit VR-Software wie Enscape oder Unity Ihre BIM-Modelle in eine virtuelle Umgebung übertragen, in der Nutzende das Gebäude erleben und Feedback geben können (Whyte, 2002).

Tipp 7: Fortbildung und Zertifizierung

Beteiligen Sie sich an Fortbildungsprogrammen und streben Sie Zertifizierungen in BIM an, um Ihre Fachkenntnisse zu erweitern und Ihre beruflichen Möglichkeiten zu verbessern. Organisationen wie DIN Certco und buildingSMART bieten Zertifizierungen an, die Ihre Kompetenz und Ihr Engagement für die Anwendung von BIM-Technologien nachweisen. Beispielsweise können Sie durch den Abschluss eines anerkannten BIM-Kurses Ihre Fähigkeiten offiziell anerkennen lassen und sich von der Konkurrenz abheben. Achten Sie dabei darauf, dass die Fortbildung auf fundierten Richtlinien basieren, beispielsweise VDI/bS 2552 Blatt 8.1-8.3.

Tipp 8: Lean Design Praktiken implementieren

Implementieren Sie Prinzipien des Lean in Ihre Designprozesse, um Verschwendung zu reduzieren und die Effizienz des Projektes zu steigern. Nutzen Sie Methoden wie Value Stream Mapping und Kaizen, um kontinuierliche Verbesserungen in Ihren Arbeitsabläufen zu identifizieren und umzusetzen. Beispielsweise kann die Anwendung von Lean-Prinzipien Ihnen helfen, den Informationsfluss in Ihrem Team zu optimieren und unnötige Schritte zu eliminieren, wodurch die Gesamteffizienz Ihrer Projekte verbessert wird (Ballard & Howell, 2003).

Tipp 9: 3D-Scanning und Modellierung nutzen

Nutzen Sie 3D-Scanning-Technologien für genaue Bestandsaufnahmen und zur Integration in BIM-Modelle. Durch den Einsatz von Laserscanning und Photogrammetrie können Sie präzise digitale Zwillinge bestehender Gebäude erstellen, die als Grundlage für Renovierungs- und Erweiterungsprojekte dienen. Beispielsweise kann ein 3D-Scan eines historischen Gebäudes Ihnen helfen, detaillierte und maßgenaue Modelle zu erstellen, die den Erhalt und die Restaurierung des Bauwerks unterstützen (Klein, Li & Becerik-Gerber, 2012).

Tipp 10: Innovationskultur stärken

Fördern Sie eine Kultur der Innovation innerhalb Ihres Teams, um neue Technologien und Arbeitsmethoden zu erkunden und anzunehmen. Ermutigen Sie Ihre Mitarbeitenden, an Hackathons, Innovationsworkshops und Konferenzen teilzunehmen, um sich über die neuesten Entwicklungen in der Branche zu informieren. Beispielsweise können regelmäßige Team-Meetings zur Diskussion neuer Technologien und deren potenzieller Anwendungen in Ihren Projekten beitragen und das Innovationspotenzial Ihres Unternehmens steigern (Chesbrough 2003).

Was sollten Designer und Fachplanende tun?

Basierend auf den Tipps sollten konkrete Aktivitäten ins Auge fassen. Dazu gehört beispielsweise die Teilnahme an BIM-Software-Schulungen, um technische Fähigkeiten zu vertiefen. Als nächstes das Entwickeln interner Modellierungsrichtlinien für konsistente Qualität und das Fördern von integrierten Designlösungen durch interdisziplinäre Workshops. Weiterhin ist es wichtig, Nachhaltigkeitsbewertungen für Entwürfe durchzuführen und entsprechend zu optimieren. Dabei sollten auch Lean Design Prinzipien Anwendung finden. Planen und praktizieren Sie auch effektives Datenmanagement. Für detaillierte Einblicke in die eigenen Arbeitsprozesse und Ergebnisse nutzen Sie innovative Technologien wie VR und AR. Ebenfalls zu empfehlen wären: Experimente mit 3D-Scanning und die Förderung einer Innovationskultur durch regelmäßige Kreativmeetings. Ein Innovations-Workshop unter externer Beteiligung einer Expertin oder eines Experten kann in der Anfangsphase auch sehr gewinnbringend sein.

10 Tipps für Bauunternehmen

Tipp 1: Digital-first-Ansatz

Verankern Sie einen digital-first-Ansatz in Ihrer Unternehmenskultur, um die Akzeptanz und Nutzung von BIM und Echtzeitdaten zu fördern. Beginnen Sie damit, alle relevanten Prozesse zu digitalisieren und sicherzustellen, dass digitale Werkzeuge und Methoden in jeder Phase eines Projekts integriert sind. Ermutigen Sie Ihr Team, digitale Tools zu verwenden, indem Sie Schulungen und Anreize anbieten. Ein erster Schritt hierfür könnte die Einführung einer digitalen Projektmanagement-Software sein, die alle Projektdaten zentralisiert und den Zugang für alle Teammitglieder erleichtert (Eastman, Teicholz, Sacks.& Liston, 2011).

Tipp 2: Schulung des Personals

Investieren Sie in die Schulung Ihres Personals, um das Verständnis für BIM-Prozesse und -Werkzeuge zu fördern. Organisieren Sie regelmäßige Workshops und Trainingssessions, in denen Ihre Mitarbeitenden die Grundlagen und fortgeschrittene Techniken der Methode erlernen. Dies kann durch Partnerschaften mit Schulungsanbietern oder durch interne Weiterbildungsprogramme geschehen. Ein Beispiel ist die Teilnahme an Kursen der DIN Akademie oder anderen zertifizierten Anbietern, um sicherzustellen, dass Ihr Team immer auf dem neuesten Stand der Technik ist.

Tipp 3: BIM für Logistik nutzen

Setzen Sie BIM ein, um die Baustellenlogistik und das Materialmanagement zu optimieren. Durch die detaillierte Planung und Modellierung können Sie den Materialfluss effizienter gestalten und Engpässe vermeiden. Nutzen Sie BIM, um die genaue Menge und den Zeitpunkt der Materiallieferungen zu planen, wodurch Verschwendung reduziert und Kosten gesenkt werden. Beispielsweise können Sie mithilfe von BIM den Lagerplatz auf der Baustelle besser verwalten und sicherstellen, dass Materialien nur bei Bedarf an einen bestimmten Platz geliefert werden (Azhar, Khalfan, & Maqsood, 2012).

Tipp 4: Digitale Baustellenüberwachung

Implementieren Sie Systeme zur digitalen Überwachung der Baustelle, um den Fortschritt in Echtzeit zu verfolgen und die Produktivität zu steigern. Nutzen Sie Kameras, Drohnen und IoT-Sensorik, um aktuelle Bilder und Daten zu sammeln, die Ihnen einen Überblick über den Fortschritt geben. Mit diesen Informationen können Sie Probleme frühzeitig erkennen und sofortige Korrekturmaßnahmen ergreifen. Ein Beispiel ist der Einsatz von Baustellenüberwachungssystemen wie OpenSpace oder HoloBuilder, die 360-Grad-Bilder der Baustelle liefern (Whyte, 2002).

Tipp 5: Qualitätskontrollen

Nutzen Sie BIM-basierte Tools für präzise Qualitätskontrollen und zur frühzeitigen Vermeidung von Bauabweichungen. Erstellen Sie digitale Modelle, die als Referenz für die Bauausführung dienen, und vergleichen Sie regelmäßig den aktuellen Bauzustand mit diesen Modellen. Durch den Einsatz von BIM können Sie Abweichungen sofort erkennen und korrigieren. Ein Beispiel hierfür ist die Nutzung von Laser-Scanning-Technologien zur Überprüfung der Genauigkeit der Bauausführung im Vergleich zum digitalen Modell (Klein, Li & Becerik-Gerber, 2012).

Tipp 6: Risikomanagement

Integrieren Sie Risikomanagement-Praktiken in Ihre BIM-Strategie, um potenzielle Probleme frühzeitig zu identifizieren und zu mindern. Nutzen Sie BIM-Modelle, um Risiken zu visualisieren und Szenarien durchzuspielen, die mögliche Gefahren aufzeigen. Entwickeln Sie Pläne zur Risikominderung und setzen Sie diese aktiv um. Ein Beispiel ist die Durchführung von Risikoanalysen mithilfe von BIM, um Bereiche zu identifizieren, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, wie etwa die statische Integrität von Strukturen bei extremen Wetterbedingungen (Azhar, 2011).

Tipp 7: Kollaborative Projektmanagement-Tools

Fördern Sie die Nutzung von kollaborativen Projektmanagement-Tools, die mit BIM-Systemen interagieren können, um die Kommunikation und Koordination zu verbessern. Nutzen Sie Plattformen wie BIM 360 oder Procore, um alle Projektbeteiligten miteinander zu vernetzen und den Informationsaustausch zu erleichtern. Diese Tools ermöglichen es Teams, in Echtzeit an Modellen zu arbeiten und Änderungen sofort zu sehen und zu kommentieren. Ein Beispiel ist die gemeinsame Nutzung von Plänen und Fortschrittsberichten in einer zentralen Datenbank, die jederzeit zugänglich ist.

Tipp 8: Nachhaltige Baupraktiken

Nutzen Sie BIM, um nachhaltige Baupraktiken zu planen und umzusetzen. Verwenden Sie die Daten aus BIM-Modellen, um den Materialverbrauch zu optimieren und Abfall zu reduzieren. Führen Sie Umweltanalysen durch, um die Auswirkungen Ihrer Bauprojekte zu minimieren. Ein Beispiel ist die Verwendung von BIM zur Planung von energieeffizienten Gebäuden, bei denen die Sonnenausrichtung und die natürliche Belüftung berücksichtigt werden, um den Energieverbrauch zu senken.

Tipp 9: Feedback- und Lernzyklen

Etablieren Sie Feedback- und Lernzyklen, um aus jedem Projekt zu lernen und kontinuierliche Verbesserungen in Ihren BIM-Prozessen vorzunehmen. Sammeln Sie regelmäßig Feedback von Ihrem Team und den Projektbeteiligten, um Schwachstellen und Verbesserungspotenziale zu identifizieren. Nutzen Sie dieses Feedback, um Ihre Prozesse anzupassen und effizienter zu gestalten. Ein Beispiel ist die Durchführung von Analysen nach Projektabschluss, um erfolgreiche Strategien und Fehler zu dokumentieren und zukünftige Projekte davon profitieren zu lassen.

Tipp 10: Partnerschaften mit Technologieanbietern und Forschungseinrichtungen

Bauen Sie Partnerschaften mit Technologieanbietern und akademischen Forschungseinrichtungen auf, um direkten Zugang zu den neuesten Entwicklungen und Innovationen zu erhalten. Kooperieren Sie mit Universitäten und Forschungsinstituten, um von deren Fachwissen und Forschungsergebnissen zu profitieren. Ziehen Sie auch die finanzielle Förderung von Forschungsprojekten in Betracht, um langfristig Ihren Wettbewerbsvorteil auszubauen. Ein Beispiel ist die Zusammenarbeit mit einer Universität, um neue BIM-Technologien zu testen und zu implementieren, welche speziell auf die Bedürfnisse Ihres Unternehmens zugeschnitten sind.

Was sollten Bauunternehmen tun?

Zur Umsetzung der o.g. Tipps sollten Bauunternehmen folgende Schlüsselaktivitäten priorisieren. Der Beginn wären Workshops zum grundlegenden Verständnis der digitalen Transformation. Danach die Initiierung eines umfassenden BIM-Schulungsprogramms, um die digitale Kompetenz des Teams zu stärken. Je nach Ausrichtung des Unternehmens z.B. erste Digitalisierungsprojekte für die Logistik und das Materialmanagement in Kombination mit BIM. Oder die Einführung digitaler Überwachungssysteme für Echtzeit-Insights und die Implementierung präziser Qualitätskontrollen mittels BIM-basierter Tools. Risikomanagement-Workshops, der Einsatz kollaborativer Projektmanagement-Tools und regelmäßige Nachhaltigkeitsbewertungen helfen, Risiken zu minimieren und die ökologischen Auswirkungen besser zu verstehen. Der Aufbau interner Feedback- und Lernforen fördert eine Kultur der kontinuierlichen Verbesserung. Daneben kann der Aufbau von Netzwerken und die Entwicklung von Partnerschaften mit Technologieanbietern und Forschungseinrichtungen den Zugang zu Innovationen sichern. Durch die Fokussierung auf diese Aktivitäten können Bauunternehmen ihre Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit steigern und gleichzeitig nachhaltige Praktiken vorantreiben.

10 Tipps für Nutzerinnen und Nutzer

Tipp 1: Verständnis von BIM erwerben

Informieren Sie sich über die Grundlagen und Vorteile von BIM (Building Information Modeling), um auf Augenhöhe mit Architektinnen, Architekten, Ingenieurinnen, Ingenieuren und Bauunternehmen kommunizieren zu können. Nehmen Sie an Einführungskursen oder Webinaren teil, welche die grundlegenden Konzepte und Anwendungen von BIM erklären. Dadurch können Sie besser verstehen, wie BIM den Planungs- und Bauprozess optimiert und wie Sie sich aktiv in Projekte einbringen können. Ein Beispiel ist der Besuch von Online-Kursen auf Plattformen wie Coursera oder LinkedIn Learning, die spezifische Module zu BIM anbieten.

Tipp 2: Beteiligung am Designprozess

Nutzen Sie BIM-Visualisierungstools, um aktiv am Designprozess teilzunehmen und konstruktives Feedback zu geben. Sprechen Sie mit Ihren Planerinnen und Planern, um Zugang zu diesen Tools zu erhalten. Diese Tools ermöglichen es Ihnen, die geplanten Strukturen in einer virtuellen Umgebung zu betrachten und Ihre Meinung zu äußern, bevor der Bau beginnt. Ein Beispiel hierfür ist die Nutzung von BIM-Viewern, welche interaktive 3D-Modelle bereitstellen, in denen Sie verschiedene Perspektiven und Details des Projekts untersuchen können. Diese werden von verschiedenen Softwareherstellern angeboten (Whyte, 2002).

Tipp 3: Anforderungen klar definieren

Arbeiten Sie eng mit dem Projektteam zusammen, um Ihre Anforderungen und Erwartungen im BIM-Prozess klar zu definieren. Erstellen Sie eine detaillierte Liste Ihrer Bedürfnisse und stellen Sie sicher, dass diese im BIM-Modell berücksichtigt werden. Dies fördert eine klare Kommunikation und verhindert Missverständnisse während der Projektlaufzeit. Beispielsweise können Sie in regelmäßigen Meetings die Fortschritte und Änderungen am Modell besprechen, um sicherzustellen, dass Ihre Anforderungen stets im Mittelpunkt stehen.

Tipp 4: Smart Building Technologien verstehen

Informieren Sie sich über Smart Building Technologien und deren Integration, um den Betrieb und die Wartung Ihres Gebäudes zu optimieren. Diese Technologien umfassen Systeme zur Energieverwaltung, Sicherheit, Komfort und Kommunikation, welche alle miteinander vernetzt sind. Verstehen Sie, wie diese Systeme in das BIM-Modell integriert werden können, um die Effizienz und Benutzerfreundlichkeit des Gebäudes zu steigern. Ein Beispiel ist die Integration von Smart Lighting und HVAC-Systemen, welche bereits im BIM-Modell eingeplant werden können (Kensek, 2014).

Tipp 5: Langfristige Wartungsplanung

Nutzen Sie die BIM-Modelle aus der Planungsphase für die langfristige Wartungsplanung und das Facility Management. Mit einem detailliert definierten BIM-Modell haben Sie Zugang zu relevanten Informationen über die Bauweise, Materialien und Installationen Ihres Bauwerks, was die Planung und Durchführung von Wartungsarbeiten erleichtert. Dies hilft, langfristig Kosten zu reduzieren und die Lebensdauer des Bauwerks zu erhöhen. Ein Beispiel ist die Verwendung der Daten aus dem BIM-Modell, um im Vorgriff präventive Wartungspläne zu erstellen und somit langfristig kostenintensive Reparaturen zu vermeiden.

Tipp 6: Datensicherheit und -privatsphäre

Achten Sie auf die Sicherheit und Privatsphäre Ihrer Daten, insbesondere wenn im Bauwerk IoT-Geräte und Sensoren zum Einsatz kommen. Stellen Sie sicher, dass alle Daten, die in das BIM-Modell integriert werden, durch robuste Sicherheitsprotokolle geschützt werden. Arbeiten Sie mit IT-Experten zusammen, um regelmäßige Sicherheitsüberprüfungen und Updates durchzuführen. Ein Beispiel ist die Implementierung von Verschlüsselungstechnologien und die Verwendung sicherer Netzwerkverbindungen, um den Schutz sensibler Daten zu gewährleisten.

Tipp 7: Nutzerorientiertes Design fördern

Betonen Sie die Bedeutung eines nutzerorientierten Designs, das sich an Ihren Bedürfnissen als Nutzerin und Nutzer orientiert. Beteiligen Sie zukünftige Nutzergruppen frühzeitig im Designprozess und sammeln Sie deren Feedback, um sicherzustellen, dass das Bauwerk ihren Anforderungen entspricht. Ein nutzerzentriertes Design erhöht die Zufriedenheit und Nutzungseffizienz. Ein Beispiel ist die Durchführung von Nutzerbefragungen und Workshops während der Planungsphase, um wertvolle Einblicke und Vorschläge zu erhalten.

Tipp 8: Feedback-Schleifen einrichten

Stellen Sie sicher, dass Feedback-Schleifen eingerichtet werden, um die Nutzungserfahrung kontinuierlich zu verbessern. Implementieren Sie Mechanismen, mit denen Nutzerinnen und Nutzer regelmäßig ihre Erfahrungen und Anregungen teilen können. Diese Rückmeldungen sollten in den BIM-Prozess einfließen, um auch zukünftige Projekte zu optimieren. Ein Beispiel ist die Einrichtung eines digitalen Feedback-Portals, in welchem Nutzerinnen und Nutzer ihre Meinungen und Verbesserungsvorschläge direkt einbringen können.

Tipp 9: Technologische Flexibilität

Seien Sie offen für technologische Anpassungen und Upgrades, um den Wert und die Funktionalität Ihres Bauwerks langfristig zu erhalten. Halten Sie sich über neue Entwicklungen und Trends im Bereich der Bau- und Gebäudetechnologie auf dem Laufenden und prüfen Sie regelmäßig, welche Innovationen für Ihr Bauwerk von Vorteil sein könnten. Ein Beispiel ist die regelmäßige Evaluierung und Implementierung neuer Software-Updates und -Tools, welche die Effizienz und Funktionalität der BIM-Modelle verbessern können.

Tipp 10: Nachhaltigkeitsziele setzen

Berücksichtigen Sie Nachhaltigkeitsziele in Ihrem Projekt und nutzen Sie die BIM-Methode, um energieeffiziente und umweltfreundliche Lösungen zu identifizieren. Verwenden Sie BIM, um die Umweltbelastungen Ihres Bauwerks zu analysieren und nachhaltige Materialien und Techniken zu integrieren. Das trägt zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks bei und fördert langfristig nachhaltige Baupraktiken. Ein Beispiel ist die Durchführung von modellbasierten Lebenszyklusanalysen, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen eines Gebäudes zu bewerten und wo möglich zu minimieren.

Was sollten Nutzerinnen und Nutzer tun?

Vor allem für Nutzerinnen und Nutzer ist es wichtig, sich durch Bildung und aktive Teilnahme im Projekt zu engagieren. Beginnen Sie mit der Teilnahme an BIM-Grundlagenkursen oder bilden Sie sich durch Online-Tutorials weiter. Damit entwickeln Sie ein Verständnis der Methoden und Technologien. Engagieren Sie sich in Design-Meetings und nutzen Sie aktiv BIM-Visualisierungstools, um direkt Feedback an die am Projekt Beteiligten zu geben. Damit machen Sie Ihr Interesse und vor allem Ihre Anforderungen deutlich. Informieren Sie sich über Smart Building Technologien und deren Integration. Dadurch können Sie die Effizienz Ihres Bauwerks steigern. Arbeiten Sie mit Expertinnen und Experten zusammen, um eine langfristige Wartungsstrategie für Ihr Bauwerk zu entwickeln. Nur so können Effizienzgewinne im Betrieb optimal genutzt werden. Achten Sie auf Datenschutz und die Sicherheit Ihrer Daten sowohl in Planung und Bau, als auch im Betrieb. Zudem sollten Sie auf ein nutzerzentriertes Design hinwirken in dem effektive Feedback-Mechanismen eingerichtet sind.

Und nun?

Die fortschreitende Integration von BIM verspricht eine Zukunft, in welcher die Effizienz von Bauprojekten stark gesteigert, die Qualität der Bauwerke verbessert und der Betrieb nachhaltiger gestaltet werden kann. Durch die 30 Tipps zur Nutzung der BIM-Methode und digitaler Technologien eröffnen sich für Designer, Fachplanende und Bauunternehmen neue Möglichkeiten zur Optimierung ihrer Arbeitsprozesse, zur Förderung der interdisziplinären Zusammenarbeit, zur Minimierung von Risiken und schließlich Reduzierung von Kosten. Gleichzeitig ermöglicht es den Endnutzerinnen und Endnutzern, sich aktiv und informiert in den Gestaltungsprozess einzubringen, ihre Anforderungen präzise zu kommunizieren und den Mehrwert ihrer Immobilien langfristig zu sichern. Es bildet sich also ein Kokreativer Prozess zwischen allen Akteuren (siehe die Definition von BIM in diesem Beitrag).

More to come …

In naher Zukunft wird die weitere Verbreitung und Vertiefung des Wissens um BIM in Kombination mit der die Nutzung von Echtzeit-Daten nicht nur die Art und Weise, wie wir bauen, grundlegend verändern, sondern auch die Rolle der Beteiligten im Planungs-, Bau- und Nutzungsprozess neu definieren. Die digitale Transformation ist dabei nicht als Problem, sondern als Chance zu begreifen, um den Menschen wieder in den Mittelpunkt der Bauwerke zu stellen. Damit wird es möglich sein, die Vision von intelligenten, nachhaltigen und nutzerorientierten Bauwerken Wirklichkeit werden zu lassen.

Die Zukunft des Bauens ist digital, nachhaltig und integrativ, und jede Akteurin und jeder Akteur in der Wertschöpfungskette hat die Möglichkeit, diese aktiv mitzugestalten.

Quellenverzeichnis:

Azhar, S. (2011). Building Information Modeling (BIM): Trends, Benefits, Risks, and Challenges for the AEC Industry. Leadership and Management in Engineering, 11(3), 241-252. online

Azhar, S., Khalfan, M., & Maqsood, T. (2012). Building Information Modeling (BIM): Now and Beyond. Australasian Journal of Construction Economics and Building, 12(4), 15-28. online

Ballard, G., & Howell, G. (2002). Lean Project Management. Building Research & Information, 31(2), 119-133. online

Chesbrough, H. (2003). Open Innovation: The New Imperative for Creating and Profiting from Technology. Harvard Business Review Press.

Eastman, C., Teicholz, P., Sacks, R., & Liston, K. (2011). BIM Handbook: A Guide to Building Information Modeling for Owners, Managers, Designers, Engineers and Contractors (2. Auflage). Wiley.

Kensek, K. (2014). Building Information Modeling. Routledge.

Klein, L., Li, N., & Becerik-Gerber, B. (2012). Image-based Verification of As-Built Documentation of Operational Buildings. Automation in Construction, 21, 161-171. online

Whyte, N. (2002). Virtual Reality and the Built Environment. Architectural Press.

Schlagwörter:  Digitale Transformation, Building Information Modeling, BIM, Echtzeit-Daten, Real-Time Data, Nachhaltigkeit im Bauwesen, Zusammenarbeit, Kokreation.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). 30 Tipps um BIM optimal zu nutzen [Blog-Beitrag]. 18.06.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Im Beitrag 7 Wege zur Akzeptanz von digitalen Lösungen hatte ich bereits die Befürchtung geäußert, dass unsere Waschmaschine womöglich Opfer einer geplanten Veraltbarkeit (geplante Obsoleszenz) geworden ist.

Dieses Thema wollen wir jetzt einmal mit Blick auf die Bau- und Immobilienwirtschaft betrachten. Dort geht es bei Obsoleszenz um die Frage, wie Gebäude und Immobilien im Laufe der Zeit veralten und unbrauchbar werden können.

Im Folgenden schauen wir uns den Hintergrund zur Obsoleszenz an. Danach stelle ich Ihnen verschiedenen Aspekte und Auswirkungen der Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft vor und auch, wie die Digitalisierung dabei helfen kann die Obsoleszenz zu verzögern oder gar zu verhindern. Dabei können die vorgestellten Lösungsoptioinen sich wiederholen, was beabsichtigt ist. Am Ende werden die verschiedenen Lösungen gesamthaft betrachtet und die Top 3 Lösungen vorgestellt.

Hintergrund der Obsoleszenz

Betrachten wir verschiedene Beiträge in den Medien, so wird mit Obsoleszenz oftmals ein Phänomen bezeichnet, bei dem Produkte oder Technologien absichtlich so gestaltet werden, dass sie mit der Zeit veralten und ersetzt werden müssen.

Gemäß einer vom Umweltbundesamt (UBA) veröffentlichten Definition ist der Begriff der Obsoleszenz wie folgt zu verstehen:

Obsoleszenz bezeichnet die Alterung eines Produktes, das kann natürlich oder künstlich sein. Das führt in der Folge dazu, dass das Produkt nicht mehr für den gewünschten Zweck eingesetzt werden kann. In der öffentlichen Diskussion steht vor allem die geplante Obsoleszenz im Vordergrund. Damit ist die absichtliche Verkürzung der Lebensdauer gemeint und unterstellt eine gezielte Designmanipulation.” (Oehme, 2016)

Ich bitte zu beachten, dass die Obsolenz zwei Betrachtungsweisen hat. Einerseits eine (vermutete!) geplante Veraltbarkeit (geplante Obsoleszenz), d.h. eine bewußt herbeigeführte Verkürzung der Lebensdauer. Andererseits kann es sich dabei auch um eine zwangsläufige jedoch bereits für die Verwendung übliche Veraltbarkeit (Obsoleszenz) handeln.

Das bedeutet: Obsoleszenz muss nicht immer mit einer bewussten (“bösen”) Absicht herbeigeführt werden, da der vorzeitige Verschleiß sich nur in Bezug zu einer erwarteten Lebensdauer feststellen lässt (Prakash et al., 2016). Wird die Lebensdauer bewußt kürzer vorgesehen, so könnte eine geplante Obsoleszenz vermutet werden. Ist jedoch die Haltbarkeit entsprechend der zu erwartenden Lebendauer, so ist es eher eine zwangsläufige Obsoleszenz.

Im Folgenden werde ich allgemein den Begriff Obseleszenz verwenden. Dort, wo es sich eher um die Vermutung einer bewußten, geplanten Obsoleszenz zur Reduzierung der für die übliche Verwendung vorgesehenen Lebensdauer handelt, werde ich von geplanter Obsoleszenz sprechen.

Die Wurzeln der geplanten Obsoleszenz lassen sich bis in das frühe 20. Jahrhundert zurückverfolgen, als die Massenproduktion von Konsumgütern in vollem Gange war. Es war eine Zeit des wirtschaftlichen Wachstums und technologischer Fortschritte.

Ford Modell T

Ein schönes Beispiel ist das Modell T von Ford. Als das erste Model T Im Jahre 1908 aus einer Ford Fabrik in Michigan rollte, war das eine Revolution. Ein Fahrzeug, das hochwertig, einfach zu bedienen und durch die maschinelle Fertigung erschwinglich war (Ford Werke GmbH, 2024). Das Modell T entwickelte sich geradezu zu einem Arbeitstier und wurde sogar vor Karren gespannt die üblicherweise von Pferden gezogen wurden. Mit der Zeit wurde jedoch bei Ford realisiert, dass die Nachfrage nach einem solchen Automobil abnahm. Grund war keine Unzufriedenheit. Im Gegenteil, das Modell T war einfach so robust, dass es lange hielt. Oder genauer gesagt, zu lange! Für den Absatz neuer Fahrzeuge natürlich nicht ideal.

Ich will damit nicht sagen, dass Automobile dieser Marke oder auch anderer Marken bewußt schlechter gemacht werden. Was uns das Beispiel zeigen soll, ist der Umstand, dass ein Unternehmen, dass nahezuh “unendlich haltbare” Produkte herstellt, kaum weiteren Umsatz generieren kann. Außer es stellt sicher, dass die Produktpalette immer neue Feautures besitzt und damit immer besser wird. Zu diesen Themen werden wir gleich noch zurückkommen.

Centenniel Light

Haben Sie schonmal was vom “Centenniel Light” gehört? Vorweg, das ist kein Komet oder gar eine neue Biermarke – Auch wenn das ein ziemlich coller Name wäre 🙂 . Es ist eine Glühbirne, die bereits mehr als 120 Jahre leuchtet. Und sie ist nicht in irgendeinem Labor oder etwa in einem Museum. Sie hängt als “Nachtlicht” in einer Feuerwehrwache in Kalifornien – genauer im Städtchen Livermore. Und ich wäre nicht der der ich bin, wenn ich nicht im letzten August meine Frau genau zu diesem kleinen Städtchen hingeschleppt hätte. Sie können diese Glühbirne dort wirklich in Augenschein nehmen. Die Feuerwehr hat dort auch eine kleine und feine Ausstellung neben den Feuerwehrtrucks aufgebaut. Auf jeden Fall sehenswert (mehr dazu finden Sie auf der offiziellen Webseite). In diesem Zusammenhang hatten wir auch die Möglichkeit mit Mario Herger ein Robotaxi (autonom fahrendes Taxi) aus erster Hand zu “er-fahren”.

Was hat es nun mit der Glühlampe in Livermore auf sich? Nun, sie ist eines der letzten Produkte, das nicht auf Grundlage einer zentralen Regulierung entstanden ist. Statt Regulierung könnte ich auch den Begriff der Kartellabsprache verwenden, was jedoch schwierig zu beweisen ist. Denn wenn sich neun wesentliche Produkthersteller darauf einigen, dass zukünftig eine Glühbirne nur noch 1.000 Stunden halten soll, ist dass einerseits ein Standard, andererseits auch eine Absprache unter den wesentlichen Marktakteuren. In der Geschichte findet man das unter dem Begriff “Glühbirnenkartel”, “Glühlampenkartel” oder Phoebuskartell.

Ähnlich erging es auch anderen Produzenten. Um den Absatz von Produkten zu verbessern und die Wirtschaft anzukurbeln, begannen Unternehmen, Produkte mit kürzerer Lebensdauer herzustellen. In den 1920er und 1930er Jahren wurde geplante Obsoleszenz zu einer bewussten Strategie, um den Umsatz zu steigern. Unternehmen begannen, bewusst Komponenten in Produkten zu verwenden, die schneller verschleißen oder veralten würden. Das führte dazu, dass Verbraucherinnen und Verbraucher gezwungen waren, ihre Produkte – zum Beispiel die Glühbirnen – häufiger zu ersetzen.

Vier Arten der Obsoleszenz

Im Folgenden stelle ich Ihnen vier Arten der geplanten Obsoleszenz vor.

1. Funktionale Obsoleszenz

Diese tritt auf, wenn ein Produkt absichtlich so gestaltet ist, dass es nach einer gewissen Zeit nicht mehr richtig funktioniert. Ein bereist bekanntes Beispiel für funktionale Obsoleszenz ist die begrenzte Lebensdauer von Glühlampen. Auch wenn diese durch energieeffizientere LED-Lampen ersetzt wurden, halten auch diese keine 120 Jahre und müssen nach einer gewissen Zeit ersetzt werden. Ein weiteres Beispiel, das sie wahrschenilich kennen, sind Drucker. Es ist erwiesen, dass Hersteller Chips verwenden, um Tintenpatronen als leer zu erkennen, obwohl noch Tinte vorhanden ist oder der Drucker nach einer vorbestimmten Seite X die Arbeit aufgibt und im besten Fall nach einem Service ruft (Das Umlöten eines Widerstands im Wert von 20 Cent kann das Problem schon lösen 😉 ).

2. Technologische Obsoleszenz

Diese Art der Obsoleszenz tritt auf, wenn Produkte veraltet sind, da fortgeschrittenere Technologien verfügbar sind. Ein gutes Beispiel sind Mobiltelefone, die regelmäßig durch neuere Modelle ersetzt werden. Technologische Obsoleszenz zeigt sich auch bei Computern, die aufgrund der schnellen Entwicklung von Hardware und Software oft veraltet sind. Insbesondere die Softwareentwicklung leistet dabei ihren Beitrag, denn die Anforderungen an die Hardware steigt immer weiter, damit die neueste Software auch lauffähig ist. Dies zwingt Verbraucherinnen und Verbraucher dazu, ihre Geräte alle paar Jahre zu aktualisieren oder gar neu zu beschaffen.

3. Ästhetische Obsoleszenz

Produkte werden veraltet, weil sie nicht mehr den aktuellen Design- oder Modevorlieben entsprechen. Dies trifft oft auf Kleidung und Möbel zu. Gefühlt lebt die Modeindustrie hauptsächlich von der ästhetischen Obsoleszenz, weil die Kleidungsstücke oft nur aufgrund wechselnder Trends und Stile ausgetauscht werden und nicht weil sie nicht mehr ihre Funktion haben. Die T-Shirts und Hoodies in meinem Schrank halten trotz regelmäßiger Nutzung gefühlt ewig. Nur sind sie vom Erscheinen nicht mehr “up-to-date”. Dem einen Menschen ist es egal, dem anderen Menschen ist es eben wichtig den neuesten Trends zu entsprechen. In machen Quellen wird dieser Zusammenhang deshalb auch mit dem Begriff “Psychologische Obsoleszenz” in Verbindung gebracht.

4. Ökonomische Obsoleszenz

Ökonomische Obsoleszenz bezieht sich auf die Tatsache, dass Produkte so entwickelt werden, dass sie nach einer bestimmten Zeit veraltet erscheinen oder nicht mehr kosteneffizient zu reparieren oder zu aktualisieren sind. Das erfordert von Verbraucherinnen und Verbrauchern regelmäßig neue Produkte zu kaufen. Ein häufiges Beispiel für ökonomische Obsoleszenz sind Smartphones. Hersteller bringen regelmäßig neue Modelle auf den Markt, die oft nur geringfügige Verbesserungen aufweisen, aber dennoch dazu führen, dass Verbraucherinnen und Verbraucher ihre alten Geräte austauschen. Zudem werden ältere Modelle oft nicht mehr mit Software-Updates unterstützt, was ihre Nutzungsdauer ebenso begrenzt. Gerade im Bereich der Smartphones kommen mehrere Arten der Obsoleszenz zusammen – wenn nicht sogar alle. Apple beispielsweise musste bereits Strafzahlungen leisten wegen solcher Praktiken (Spiegel, 2023).

Auswirkungen von Obsoleszenz

Die Auswirkungen von geplanter Obsoleszenz sind vielfältig. Auf der einen Seite führt sie zu vermehrtem Konsum und Umsatz für Hersteller, auf der anderen Seite erzeugt sie Müll und belastet die Umwelt. Verbraucherinnen und Verbraucher müssen mehr Geld ausgeben, um ständig neue Produkte zu kaufen, während alte Produkte oft auf Mülldeponien landen. Insgesamt verdeutlichen die Geschichte und die Vielfalt der Obsoleszenzarten, wie wichtig es ist, bewusste Kaufentscheidungen zu treffen, Produkte länger zu nutzen und nachhaltige Alternativen in Betracht zu ziehen, um die negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu reduzieren.

Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Zugegeben, Gebäude und Infrastrukturen sind keine klassischen Produkte in dem Sinne. Sie werden in der Regel auch nicht in Massen gefertigt wie Mobiltelefone oder Kraftfahrzeuge. Dennoch kann in verschiedenen Ausprägungen Obsoleszenz auch in der Bau- und Immobilienwirtschaft identifiziert werden.

1. Funktionale Obsoleszenz

Funktionale Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft beschreibt den Prozess, bei dem Bauwerke aufgrund von veränderten Anforderungen, Standards oder Bedürfnissen in ihrer Nutzungsfähigkeit eingeschränkt werden. Das kann trotz guter baulicher Substanz und unabhängig von ästhetischen, technologischen oder ökonomischen Aspekten auftreten.

Ein Beispiel ist das Aufkommen von Home-Office und Online-Arbeit, insbesondere verstärkt durch globale Ereignisse wie die letzte Pandemie. Ältere Wohnkonzepte und -designs, die vor diesem Wandel entstanden, konzentrierten sich hauptsächlich auf getrennte Wohn- und Schlafbereiche, mit wenig oder gar keiner Berücksichtigung eines ausgewiesenen Arbeitsplatzes in der Wohnung. Die Räume waren für klare, vordefinierte Zwecke gestaltet, ohne die Flexibilität, die viele moderne Bewohnerinnen und Bewohner heute benötigen.

Mit dem Anstieg hybrider Arbeitsmodelle (einen Beitrag dazu finden Sie hier) und der Notwendigkeit, von zu Hause aus produktiv zu sein, werden Wohnungen mit zusätzlichen Zimmern oder flexibel nutzbaren Räumen immer wichtiger. Menschen benötigen einen ruhigen, abgetrennten Bereich für Videokonferenzen, kreative Arbeit oder einfach zum ungestörten Arbeiten. Wohnungen, die diese Anforderungen nicht erfüllen können, weil sie beispielsweise eine offene Gestaltung ohne Möglichkeit zur Schaffung eines abgetrennten Arbeitsbereiches haben, leiden unter funktionaler Obsoleszenz. Die Nutzenden müssen Kompromisse in Bezug auf Wohnkomfort und Arbeitsproduktivität eingehen oder zusätzliche Investitionen tätigen, um die Wohnräume ihren Bedürfnissen anzupassen.

Diese funktionale Obsoleszenz hat nicht nur Auswirkungen auf die Wohnzufriedenheit, sondern kann auch den Wert der Immobilie auf dem Markt beeinflussen. Wohnungen, die flexibel genug sind, um den heutigen Lebens- und Arbeitsstilen gerecht zu werden, sind oft begehrter und wertvoller. Immobilienentwickler und -planer reagieren darauf mit neuen Wohnkonzepten, die flexible Raumgestaltungen, integrierte Arbeitsbereiche und technologische Anbindungen wie schnelles Internet und Smart-Home-Systeme umfassen, um den veränderten Anforderungen gerecht zu werden.

Dieses Beispiel zeigt, dass die funktionale Obsoleszenz ein dynamischer Prozess ist, der eng mit dem Wandel von Lebensstilen, Arbeitsgewohnheiten und gesellschaftlichen Trends verbunden ist. Die Bau- und Immobilienwirtschaft muss auf diese Veränderungen reagieren, um sicherzustellen, dass Gebäude und Wohnräume den Bedürfnissen ihrer Nutzer entsprechen und ihren Wert langfristig erhalten.

Bei dieser Form der Obsoleszent sehe ich eher eine zwangsläufige Obsoleszenz und weniger eine geplante Obsoleszenz zur Reduzierung der für die übliche Verwendung vorgesehenen Lebensdauer. Zum Zeitpunkt der Planung und Umsetzung war das Gebäude nämlich in der Regel Stand der Technik und entsprach der gesellschaftlichen Norm.

In diesem Fall sind auf jeden Fall Expertinnen und Experten gefragt, welche sich mit der Neugestaltung, d.h. mit der Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden beschäftigen (zu dem Thema hatte ich bereits einen Beitrag, den Sie hier finden).

Unabhängig davon sollten in zukünftigen Planungen die o.g. Aspekte berücksichtigt werden und zukünftige Entwicklungen noch besser antizipiert werden.

Wie hilft die Digitalisierung gegen funktionale Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet vielfältige Möglichkeiten, funktionale Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft zu bekämpfen. Als Beispiel können Gebäude durch den Einsatz von Smart-Home-Systemen dynamisch auf die sich ändernden Bedürfnisse ihrer Bewohnerinnen und Bewohner reagieren. Intelligente Raumsteuerungen ermöglichen es, dass Wohn- und Arbeitsbereiche je nach Bedarf angepasst werden können, wobei Elemente wie Beleuchtung und Klimakontrolle individuell eingestellt werden können, um optimale Bedingungen für Home-Office zu schaffen.

Zudem unterstützen digitale Planungswerkzeuge wie das Building Information Modeling (BIM) die Entwicklung von modularen und flexiblen Wohnkonzepten (lesen Sie auch diesen Beitrag, um mehr über BIM zu erfahren). Solche Konzepte ermöglichen eine einfache Umgestaltung oder Erweiterung von Räumen, um sie an neue Lebensumstände, wie das verstärkte Arbeiten von zu Hause, anzupassen. Virtual Reality und Augmented Reality (VR und AR) spielen ebenfalls eine Rolle, indem sie in Planungs- und Renovierungsphasen eingesetzt werden, um Raumkonfigurationen zu visualisieren und zu testen, bevor physische Änderungen vorgenommen werden (lesen Sie mehr dazu im Beitrag zur Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden).

Der Einsatz von IoT-Geräten erlaubt eine präzisere Überwachung und Steuerung von Gebäudekomponenten. Sensoren liefern wertvolle Daten über die Nutzung und Effizienz von Räumen, was Facility-Managern hilft, Räume optimal zu nutzen und schnell auf Änderungen in der Raumbelegung oder -nutzung zu reagieren. Ebenso können Systeme für predictive Maintenance und Energiemanagement dazu beitragen, gegen die technologische Obsoleszenz zu wirken, um die Lebensdauer von Gebäudekomponenten zu verlängern und deren Effizienz zu erhöhen, während sie gleichzeitig den Energieverbrauch optimieren und so Betriebskosten senken und die Umweltbelastung minimieren.

Flexible Arbeitsplatz-Management-Systeme ermöglichen es Unternehmen, Arbeitsplatzressourcen effizient zu verwalten und an hybrid-flexible Arbeitsmodelle anzupassen. Die Integration von Technologien für Videokonferenzen und Online-Kollaboration direkt in die Baustruktur von Wohn- und Bürogebäuden kann zudem deren langfristige Relevanz und Nutzbarkeit sichern und optimierte Bedingungen für Telearbeit sowie virtuelle Meetings schaffen.

Solche digitalen Lösungen können helfen, Bauwerke flexibler zu gestalten und zukünftige schneller auf sich ändernde Anforderungen zu reagieren, was letztlich die funktionale Obsoleszenz verzögert oder sogar verhindert. So wird sichergestellt, dass Gebäude und Wohnräume den Bedürfnissen ihrer Nutzerinnen und Nutzer entsprechen und ihren Wert langfristig erhalten.

2. Technologische Obsoleszenz

Eine technologische Obsoleszenz tritt auf, wenn die in einem Bauwerk verwendeten Technologien veraltet sind. Das bedeutet, technologische Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft bezieht sich auf die Entwertung von Bauwerken aufgrund des Fortschritts oder der Veränderung von Technologien. Dieses Phänomen tritt auf, wenn neue technologische Entwicklungen bestehende Gebäudestrukturen, Systeme oder Materialien veraltet oder ineffizient erscheinen lassen.

Ein Beispiel für technologische Obsoleszenz findet sich in älteren Bürogebäuden, die vor dem Aufkommen vom Breitbandinternet und moderner Kommunikationstechnologien erbaut wurden. Diese Gebäude wurden mit herkömmlichen Telefonleitungen, Elektroinstallationen und ohne Vorkehrungen für umfassende IT-Netzwerke oder Smart-Home-Systeme konzipiert (einen Beitrag zu Smart-Home finden Sie hier). Mit dem Vormarsch der Digitalisierung und der steigenden Nachfrage nach vernetzten Arbeitsplätzen erweisen sich solche Gebäude als zunehmend inadäquat für die Bedürfnisse moderner Unternehmen.

Moderne Bürokonzepte erfordern Hochgeschwindigkeitsinternetzugang, flexible Arbeitsbereiche, die eine Vielzahl von Kommunikationstechnologien unterstützen, sowie fortschrittliche Sicherheits- und Automatisierungssysteme, welche über IoT-Geräte gesteuert werden können. Zusätzlich wird ein verstärkter Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelegt, mit Technologien zur Überwachung und Optimierung des Energieverbrauchs, welche in älteren Gebäuden oft nur schwer nachrüstbar sind.

Die technologische Obsoleszenz älterer Bürogebäude führt dazu, dass sie ohne umfangreiche und kostspielige Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr konkurrenzfähig sind. Eigentümerinnen und Eigentümer stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilien zu renovieren, um sie mit modernen Technologien auszustatten – eine Aufgabe, die oft mit hohen Investitionen verbunden ist. In einigen Fällen kann es sogar wirtschaftlicher sein, ein Gebäude zurück zu bauen und neu zu errichten, um den aktuellen und zukünftigen technologischen Anforderungen gerecht zu werden.

Dieses Beispiel verdeutlicht, wie technologischer Fortschritt Bauwerke rasch veralten lassen kann, insbesondere in einem so schnelllebigen Bereich wie der Informationstechnologie. Es zeigt auch, dass die Fähigkeit einer Immobilie, sich an neue Technologien anzupassen, ein wichtiger Faktor für ihren langfristigen Wert und ihre Nutzbarkeit ist. Immobilienentwickler und -investoren müssen daher vorausschauend planen und flexible, zukunftssichere Lösungen integrieren, um dem Risiko der technologischen Obsoleszenz zu begegnen.

Gerade bei diesem Thema ist die Unterscheidung zwischen zwangsläufiger und einer vermutlich geplanten Obsoleszenz schwierig. Sind die verbauten Anlagen und Gerätschaften z.B. nicht auf die kommenden Entwicklungen ausgerichtet (obwohl sie es hätten sein können), dann könnte hier geplante Obsoleszenz eine Rolle spielen. Zum Beispiel weil Potential gesehen wird eine technische Anlage in X Jahren wieder erneuern zu können und damit wieder Einnahmen zu generieren. Auf der anderen Seite könnte es auch einfach eine fachliche Unzulänglichkeit in der Auswahl und Planung der Anlagen sein. Egal was von beiden, für die Kundschaft ist beides unvorteilhaft.

Wie hilft die Digitalisierung gegen technologische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet wirkungsvolle Strategien, um technologische Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft entgegenzutreten. Ein wichtiger Schritt dabei ist, ältere Bauwerke durch das Nachrüsten moderner IT-Infrastrukturen wie Breitbandinternet und WLAN-Systeme aufzuwerten. Die Installation von Glasfaserkabeln in Kombination mit leistungsstarken WLAN-Repeatern kann die digitale Konnektivität signifikant verbessern, um relativ schnell den aktuellen Anforderungen gerecht zu werden.

Zudem kann die Implementierung von Smart-Building-Technologien, wie IoT-Geräten und Smart-Home-Systemen, die Funktionalität älterer Gebäude erheblich steigern. Durch den Einsatz von Sensoren und Aktoren lässt sich der Komfort erhöhen und gleichzeitig die Energieeffizienz verbessern.

Fortschrittliche Systeme zur Energieverwaltung, die auf künstlicher Intelligenz basieren, können ebenfalls in bestehenden Gebäuden implementiert werden, um den Energieverbrauch zu überwachen und zu optimieren (Weitere Beiträge zum Thema Künstliche Intelligenz finden Sie hier.).

Um technologische Obsoleszenz zu vermeiden, ist es außerdem relevant, dass die in Bauwerken verwendeten Softwaresysteme regelmäßig aktualisiert und auf den neuesten Stand gebracht werden. Dies schließt Betriebssysteme, Sicherheitssoftware und Anwendungen für das Gebäudemanagement ein.

Digitale Zwillinge und 3D-Modellierung können für das virtuelle Retrofitting genutzt werden, um Renovierungen und Upgrades virtuell zu planen und durchzuspielen, bevor sie physisch umgesetzt werden. Dies minimiert das Risiko von Fehlern und ermöglicht eine effizientere Planung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen.

Abschließend sollten bei der Renovierung oder Neugestaltung von Gebäuden stets zukunftssichere Technologien und Designs berücksichtigt werden, die leicht upgradefähig sind. Das beinhaltet die Verwendung standardisierter Komponenten und Schnittstellen sowie den Einbau von Erweiterungsports in den eingeplanten Komponenten und zusätzlichen Kapazitäten in der Grundinfrastruktur. Diese Maßnahmen helfen, die technologische Obsoleszenz zu verzögern und sicherzustellen, dass Gebäude auch langfristig nutzbar und wertvoll bleiben, indem sie flexibel auf neue technologische Entwicklungen reagieren können. Am Ende zahlt es sich aus bereits in einer frühen Phase die “Extrameile” zu gehen, auch wenn es erstmal kostenintensiver erscheinen mag.

3. Ästhetische Obsoleszenz

Ästhetische Obsoleszenz ist der Fall bei einem Gebäude aufgrund eines veralteten Designs oder Stils. Das Gebäude wird dann als weniger wertvoll oder nicht mehr wünschenswert angesehen, obwohl es funktional vollständig intakt ist. Diese Form der Obsoleszenz spiegelt wider, wie sich Modetrends und ästhetische Präferenzen auf die Lebensdauer und den wahrgenommenen Wert von Bauwerken auswirken können.

Ein Beispiel für ästhetische Obsoleszenz findet sich in der raschen Entwicklung und Veränderung von Bürogebäuden in Großstädten. In den 1980er und 1990er Jahren entstanden viele Bürokomplexe mit spezifischen architektonischen Merkmalen: dunkle Fassaden (fand man damals halt hübsch), geschlossene Bürostrukturen und einem Fokus auf maximale Raumnutzung ohne Berücksichtigung von natürlicher Beleuchtung oder offenen Arbeitsbereichen. Diese Gebäude entsprachen den damaligen Anforderungen und ästhetischen Vorstellungen und waren sowohl Stand der Technik als auch Stand der gesellschaftlichen Norm.

Mit dem Einzug neuer Arbeitsphilosophien und einem steigenden Bewusstsein für Umweltfreundlichkeit und Wohlbefinden der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben sich die Anforderungen an Bürogebäude jedoch grundlegend geändert. Offene Arbeitsbereiche, flexible Arbeitsplätze, nachhaltige Materialien und eine helle, freundliche Atmosphäre mit viel natürlichem Licht werden aktuell bevorzugt. Die einst modernen Bürokomplexe der 80er und 90er Jahre wirken dagegen veraltet und unattraktiv. Ihre dunklen Fassaden und geschlossenen Räume entsprechen nicht mehr den aktuellen Präferenzen für Arbeitsumgebungen, was zu einer ästhetischen Obsoleszenz führt.

Diese Entwicklung zwingt Eigentümerinnen und Eigentümer solcher Immobilien oft zu kostenintensiven Renovierungen oder gar zum Rückbau und Neubau, um den veränderten Anforderungen und Geschmäckern gerecht zu werden und die Immobilie am Markt wettbewerbsfähig zu halten. Die ästhetische Obsoleszenz wird somit zu einem treibenden Faktor für den zyklischen Erneuerungsprozess in der Bau- und Immobilienwirtschaft, der nicht nur wirtschaftliche, sondern auch nachhaltigkeitsbezogene Fragen aufwirft, da der Ressourcenverbrauch für Neubauten und Renovierungen erheblich ist. Somit erhält diese Form der Obsoleszenz in Kombination mit Methoden wie dem Urban Mining eine sehr interessante Relevanz.

Dieses Beispiel zeigt, wie ästhetische Obsoleszenz über die reine Funktionalität von Gebäuden hinausgeht und tief in die sozioökonomischen, umweltpolitischen und gesellschaftlich-kulturellen Dimensionen der Bau- und Immobilienwirtschaft eingreift. Es zeigt auf, dass die Lebensdauer von Bauwerken nicht allein durch ihre physische Integrität bestimmt wird, sondern auch maßgeblich von den sich wandelnden ästhetischen und funktionalen Anforderungen der Gesellschaft abhängt.

Wie hilft die Digitalisierung gegen ästhetische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet auch bei der ästhetischen Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft effektive Lösungsansätze. Ein Schlüssel ist die Anwendung virtueller und erweiterter Realität (VR/AR). Diese Techniken erlauben es Architektinnen und Architekten, Planerinen und Planern wie auch Immobilienentwicklungsgesellschaften, Renovierungsprojekte oder Umbauten visuell “durchzuleben”, bevor physische Änderungen vorgenommen werden. Durch den Einsatz von VR und AR können potenzielle Nutzereinnen und Nutzer oder Käuferinnen und Käufer die vorgeschlagenen Änderungen in Echtzeit sehen und erleben. Das erleichtert die Entscheidungsfindung und kann die Attraktivität des Objekts steigern.

Digitalisierte Planungswerkzeuge wie digitale Zwillinge und Building Information Modeling (BIM) bieten zusätzlich die Möglichkeit, Umbauten detailliert zu planen und zu simulieren. Durch BIM können Designer verschiedene Designoptionen durchspielen, die Energieeffizienz verbessern und Materialien optimieren, um sowohl ästhetische als auch funktionale Anforderungen zeitgemäß zu erfüllen.

Zudem ermöglichen technologische Fortschritte wie digitale Fassaden oder adaptive Architekturelemente, das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes dynamisch zu verändern. Wir kennen das bereits von Werbetaflen oder ähnlichem. HIer müssen wir flächenmäßig Größer denken. Diese Technologien tragen dazu bei, das Design regelmäßig zu aktualisieren und es den neuesten Trends und Präferenzen anzupassen, ohne strukturelle Eingriffe vornehmen zu müssen.

Ein weiterer Vorteil der Digitalisierung liegt in der Nutzung nachhaltiger und modularer Designelemente, die leicht ausgetauscht oder aktualisiert werden können. Diese flexiblen Lösungen ermöglichen es, das Erscheinungsbild von Gebäuden kosteneffizient zu erneuern und reduzieren die Notwendigkeit umfangreicher Renovierungen. Intelligente Beleuchtungs- und Raumgestaltungssysteme bieten zusätzlich die Möglichkeit, Atmosphäre und Nutzung von Räumen dynamisch anzupassen. Dies ist besonders vorteilhaft bei älteren Objekten, welche durch begrenzte natürliche Beleuchtung und starre Raumkonzepte gekennzeichnet sind.

Schließlich können durch das Sammeln und Analysieren von Feedback und Nutzungsdaten Immobilienbesitzer wichtige Einblicke gewinnen, welche Aspekte eines Gebäudes aus Sicht der Nutzerinnen und Nutzer als veraltet oder unattraktiv gelten. Solche Informationen ermöglichen es, gezielte und nutzerorientierte Änderungen vorzunehmen, welche die Zufriedenheit der Bewohnerinnen und Bewohner erhöhen und ästhetische Obsoleszenz verringern. Ebenso sind solche Daten wichtig bei der Planung von neuen Bauwerken. Durch solche digitalen Technologien können Gebäude kontinuierlich an die sich wandelnden ästhetischen Anforderungen angepasst werden, was letztlich dazu beiträgt, ihren langfristigen Wert und ihre Attraktivität zu erhalten.

4. Ökonomische Obsoleszenz

Ökonomische Obsoleszenz tritt in der Bau- und Immobilienwirtschaft auf, wenn ein Bauwerk aufgrund von Veränderungen in der wirtschaftlichen Umgebung, in Marktbedingungen oder in der Nutzungsintensität an Wert verliert, selbst wenn es baulich in einwandfreiem Zustand ist. Dieses Phänomen kann durch eine Vielzahl von Faktoren ausgelöst werden, einschließlich wirtschaftlicher Abschwünge, Veränderungen in der Infrastruktur oder in den Verkehrsanbindungen und dem Aufkommen neuer Technologien.

Ein Beispiel für ökonomische Obsoleszenz findet sich in Einkaufszentren, die im späten 20. Jahrhundert in Vorstädten erbaut wurden. Diese Zentren waren einst florierende Handelsplätze, welche sowohl für Konsumentinnen und Konsumenten als auch für Investoren attraktiv waren. Ihre Konzeption basierte auf der damaligen Marktnachfrage und dem Konsumverhalten, welches durch die Bequemlichkeit des One-Stop-Shoppings in einem geschlossenen Umfeld charakterisiert war.

Mit dem Aufkommen und der raschen Expansion des Online-Handels sowie Veränderungen im Konsumentenverhalten (einen Beitrag dazu finden Sie hier), einschließlich einer Präferenz für offene und multifunktionale Räume, begannen viele dieser Einkaufszentren an Attraktivität und damit an ökonomischem Wert zu verlieren. Die Kunden bevorzugen nun den Einkauf im Internet oder in urbaneren, offeneren Einkaufsumgebungen, die mehr Erlebnisse und weniger traditionelle Shopping-Erlebnisse bieten.

Darüber hinaus führten die gestiegenen Unterhaltungskosten und die sinkende Besucherzahl in vielen Fällen dazu, dass Geschäfte schließen mussten, was zu einer Abwärtsspirale der Besuchernachfrage und weiteren Geschäftsaufgaben führte. Die Folge war eine ökonomische Obsoleszenz dieser Immobilien, da sie ihre ursprüngliche Funktion als Zentren des Einzelhandels und der Gemeinschaft nicht mehr erfüllen konnten und somit auch für Investoren unattraktiv wurden.

Die ökonomische Obsoleszenz dieser Einkaufszentren erfordert kreative Umnutzungskonzepte, um sie wiederzubeleben oder umzuwandeln. Lösungsansätze umfassen die Umgestaltung in gemischt genutzte Räume, die Wohnungen, Büros und Freizeiteinrichtungen umfassen, oder die komplette Neugestaltung der Areale zu vollkommen neuen städtischen Zentren.

Diese Entwicklung zeigt, wie externe wirtschaftliche Faktoren und sich wandelnde Verhaltensweisen der Konsumenten die Nutzung und den Wert von Immobilien beeinflussen können, was zu ökonomischer Obsoleszenz führt. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Immobilienentwickler und -eigentümer, flexibel auf Markttrends zu reagieren und Immobilien so zu gestalten, dass sie anpassungsfähig und resilient gegenüber wirtschaftlichen Veränderungen sind.

Wie hilft die Digitalisierung gegen ökonomische Obsoleszenz?

Die Digitalisierung bietet wertvolle Ansätze, um der ökonomischen Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft effektiv entgegenzuwirken. Eine Option ist die Nutzung von Big Data und Marktanalyse-Tools, welche Immobilienentwicklern und -verwaltern tiefere Einblicke in Markttrends und Konsumentenverhalten ermöglichen. Durch den Einsatz solcher Technologien können Veränderungen in der Nachfrage und im Verbraucherverhalten frühzeitig erkannt werden, sodass Immobilien rechtzeitig angepasst werden können, um ihre Attraktivität und Wirtschaftlichkeit zu bewahren.

Des Weiteren erleichtern digitale Planungstools wie das Building Information Modeling die Gestaltung modularer und flexibler Raumkonzepte. Diese können schnell umgestaltet werden, um auf Veränderungen in der Nutzung oder im Markt reagieren zu können, wie beispielsweise die Umwandlung leerstehender Ladenflächen in Coworking Spaces oder temporäre Showrooms (lesen Sie auch diesen Beitrag zu Co-Working Spaces).

Digitale Plattformen für die Immobilienverwaltung können ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Sie ermöglichen Eigentümern, ihre Immobilien effizienter zu bewirtschaften, indem sie eine bessere Koordination von Mietenden, Wartungsarbeiten und Finanzen ermöglichen, was die Betriebskosten senkt und die Reaktionsfähigkeit auf Marktveränderungen verbessert.

Zudem können virtuelle Realität (VR) und Augmented Reality (AR) für Marketingzwecke eingesetzt werden, um potenziellen Nutzenden oder Kaufinteressentinnen und -interessenten die Möglichkeit zu geben, Immobilien virtuell zu erleben. Das kann besonders nützlich sein, um das Interesse an älteren oder umgestalteten Objekten zu steigern, die physisch weniger ansprechend sein könnten.

Intelligente Energiemanagementsysteme tragen ebenfalls zur Bekämpfung der ökonomischen Obsoleszenz bei. Durch die Optimierung des Energieverbrauchs lassen sich nicht nur Kosten reduzieren, sondern auch die Attraktivität der Immobilien für umweltbewusste Mieter und Käufer steigern. Zusätzlich helfen anpassungsfähige Nutzungskonzepte, die verschiedene Funktionen unterstützen – wie Wohnen, Arbeiten und Freizeit – dabei, die langfristige Wirtschaftlichkeit von Immobilien zu sichern.

Durch die Implementierung solcher digitalen Lösungen können Immobilienentwickler und -eigentümer sicherstellen, dass ihre Objekte flexibel bleiben und sich an ständig wandelnde ökonomische Bedingungen anpassen können. Das hilft nicht nur, den langfristigen Wert des Bauwerks zu sichern, sondern bekämpft auch effektiv die ökonomische Obsoleszenz.

Und nun?

Wir sehen, die Auswirkungen der Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft sind vielfältig und können erhebliche Konsequenzen haben. Wenn Bauwerke nicht mehr den modernen Standards entsprechen, kann das die Lebensqualität der Nutzerinnen und Nutzer beeinträchtigen. Ineffiziente oder veraltete technische Systeme führen zu höheren Betriebskosten, was wiederum Mietende und Eigentümerinnen und Eigentümer belastet. In der Arbeitswelt kann funktionale Obsoleszenz die Produktivität und Zufriedenheit der Mitarbeitenden beeinflussen. Wenn Bürogebäude nicht den Anforderungen moderner Arbeitsweisen gerecht werden, kann dies zu suboptimalen Arbeitsbedingungen und damit auch zu einem Effizienzverlust in der Arbeitsleistung führen. Ökonomische Obsoleszenz kann dazu führen, dass Bauwerke nicht mehr rentabel sind und langfristig an Wert verlieren. Das hat Auswirkungen auf Investoren und Eigentümer zugleich.

In diesem Kontext kann die Digitalisierung ein wertvoller Schlüssel bei der verzögerten oder sogar verhinderten Obsoleszenz spielen. Die folgende Tabelle zeigt konzeptionell in einem ersten Überblick die Wirkungsbereiche verschiedener Lösungen.

Digitale Lösung Funktionale Obsoleszenz Technologische Obsoleszenz Ästhetische Obsoleszenz Ökonomische Obsoleszenz
Smart-Home-Systeme x x x
Intelligente Raumsteuerungen x x
Building Information Modeling (BIM) x x x x
Virtuelle und Augmented Reality (VR/AR) inkl. Marketing x x x x
IoT-Geräte x x
Predictive Maintenance x x
Flexible Arbeitsplatzsysteme x x x
Digitale Planungswerkzeuge x x x x
Moderne IT-Infrastrukturen x
Smart-Building-Technologien x x
Systeme für Energieverwaltung x x
Adaptive Architekturelemente/ Digitale Fassaden x
Big Data und Marktanalyse-Tools x
Digitale Immobilienverwaltungsplattformen x
Intelligente Energiemanagementsysteme x
Tabelle 1: Welche Lösungen helfen gegen Obsoleszenz

Top drei Lösungen gegen Obsoleszenz:

  1. Building Information Modeling (BIM): BIM ist in allen vier Obsoleszenzbereichen vertreten, was die Vielseitigkeit und Bedeutung dieser Thematik unterstreicht. BIM ermöglicht durch die Erfassung und Speicherung von Daten und Modellen nicht nur eine einfachere Flexibilisierung der Raumgestaltung, sondern unterstützt auch ästhetische Renovierungen und ökonomische Anpassungen durch detaillierte Planung und Simulation von Umbauten.
  2. Virtuelle und Augmented Reality (VR/AR): Diese Technologien sind in Kombination mit BIM zusehen. Sie sind besonders wirksam gegen funktionale, technologische und ästhetische Obsoleszenz. Sie erlauben es, Änderungen zu visualisieren, bevor sie umgesetzt werden, was Entscheidungsprozesse verbessert und die Attraktivität von Immobilien erhöhen kann. Zudem ist VR/AR sehr hilfreich für Marketingzwecke.
  3. Flexibilisierte Arbeitsplatzsysteme: Sie sind besonders relevant in der Bekämpfung funktionaler, technologischer und ökonomischer Obsoleszenz. Diese digital gestützten Systeme ermöglichen es Unternehmen, Arbeitsplätze effizient zu gestalten, zu disponieren und schnell an neue Arbeitsmodelle anzupassen, was sowohl die Nutzungseffizienz als auch die wirtschaftliche Lebensdauer der Gebäude verlängert. Und ebenso auch die Arbeitsergebnisse beeinflussen kann.

Diese Lösungen bieten somit die größte Bandbreite an Möglichkeiten, verschiedenen Formen der Obsoleszenz entgegenzuwirken und tragen wesentlich zur Langlebigkeit und Nachhaltigkeit von Bauwerken bei.

Insgesamt verdeutlichen die verschiedenen Aspekte der Obsoleszenz, wie wichtig es ist, Bauwerke zukunftsfähig und resilient zu planen, kontinuierlich zu pflegen, zu modernisieren und an sich ändernde Anforderungen anzupassen, um ihre Funktionalität und Werthaltigkeit aufrechtzuerhalten.

Nach meiner aktuellen Ansicht würde ich davon ausgehen, dass im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen in der Bau- und Immobilienwirtschaft weniger geplante Obsoleszenz vermutete werden kann sondern sich dieser Wirtschaftbereich sich mehr mit der zwangsläufigen Obsoleszenz auseinandersetzen muss.

Quellenverzeichnis

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Oehme, I (2016). Was ist obseleszenz, online

Prakash, S., Dehoust, G., Martin Gsell, M., Tobias Schleicher, T. & Rainer Stamminger, R. (2016). Einfluss der Nutzungsdauer von Produkten auf ihre Umweltwirkung: Schaffung einer Informationsgrundlage und Entwicklung von Strategien gegen „Obsoleszenz“, Umweltbundesamt, 11/2016, Forschungskennzahl 3713 32 315, online verfügbar

Spiegel (2023). Verdacht auf gezielten Verschleiß – französische Justiz ermittelt gegen Apple, online

Schlagwörter

Obsoleszenz, geplante Veraltbarkeit, funktionale Obsoleszenz, technologische Obsoleszenz, ästhetische Obsoleszenz, Nachhaltigkeit, Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Obsoleszenz in der Bau- und Immobilienwirtschaft [Blog-Beitrag]. 16.04.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Ökologischer Fußabdruck der Bauwirtschaft: 7 Wege zur Minimierung

Ökologischer Fußabdruck und seine Minimierung in der Bauwirtschaft erhält eine immer größer werdende Relevanz. Dieses Thema hatten wir bereits angeschnitten im Beitrag 5 Trends für die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden. Hier werden wir etwas mehr ins Detail gehen.

Hintergrund

Die Bauwirtschaft ist ein großer Energieverbraucher und trägt erheblich zu den globalen CO2-Emissionen bei. Laut dem Bericht der Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) von 2020 ist der Bausektor für rund 38% der weltweiten CO2-Emissionen verantwortlich. Dieser hohe Energieverbrauch ist auf den Einsatz von Energie in der Herstellung von Baumaterialien, im Bauprozess selbst und im Betrieb der Gebäude zurückzuführen (GABC, 2020).

Desweiteren verbraucht die Bauwirtschaft große Mengen an natürlichen Ressourcen wie Holz, Beton, Stahl und Wasser. Der Abfall, der bei Bauaktivitäten erzeugt wird, ist ebenfalls erheblich. Laut Daten des World Green Building Council (WGBC) von 2019 macht der Bau- und Abbruchabfall weltweit etwa 40% des gesamten Abfallaufkommens aus. Die richtige Verwaltung von Baumaterialien und die Reduzierung von Abfall sind daher von entscheidender Bedeutung (WGBC, 2019).

Wir sehen, die Bau- und Immobilienbranche hat erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt. Deshalb steht sie vor der Herausforderung, nachhaltige Praktiken und grüne Technologien zu integrieren, um den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren.

Aus meiner Erfahrung als Gutachter und Monitor kann ich Ihnen sagen, dass die EU vielversprechende Forschungs- und Entwicklungsprojekte über verschiedene Agenturen fördert, die zukünftig von sich reden machen werden (z.B. über European Innovation Council and Small and Medium-sized Enterprises Executive Agency (EISMEA), Research Executive Agency (REA), Climate, Infrastructure and Environment Executive Agency (CINEA) und Health and Digital Executive Agency (HaDEA)).

Um Ihnen einen ersten Einstieg zur Minimierung des ökologischen Fußabdrucks in der Bau- und Immobilienbranche zu geben, stelle ich Ihnen im Folgenden sieben Möglichkeiten vor.

Weg 1: Gebäudemodernisierung und -sanierung

Statt immer neue Gebäude zu errichten, kann die Bauwirtschaft dazu beitragen, den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren, indem sie sich auf die Modernisierung und Sanierung bestehender Gebäude konzentriert. Das ist ohnehin notwendig, da der Raum für den Neubau zunehmend abnimmt. Nach Angaben der Europäischen Kommission von 2020 ist die Sanierung von Gebäuden eine kostengünstige Möglichkeit, den Energieverbrauch zu senken und den CO2-Ausstoß zu reduzieren (Europäische Kommission, 2020).

Weg 2: Energieeffizienz

Die Integration von Energieeffizienzmaßnahmen in Gebäuden umfasst die Verwendung hochwertiger Dämmstoffe, effizienter Heizungs- und Kühlsysteme, intelligenter Gebäudeautomation und LED-Beleuchtung. Somit leisten in Zukunft energieeffiziente Gebäude einen entscheidenden Beitrag, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen zu reduzieren.

Weg 3: Nachhaltige Materialien

Daneben ist die Wahl der richtigen (nachhaltigen) Materialien von großer Bedeutung. Nachhaltige Baustoffe wie Recyclingbeton, Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft und ökologisch verträgliche Dämmstoffe tragen zur Verringerung des CO2-Fußabdrucks bei und leisten damit einen positiven Beitrag zum Umweltweltschutz.

Weg 4: Erneuerbare Energien

Im Rahmen des Betriebs spielt die Integration erneuerbarer Energien in Gebäude, wie Photovoltaiksysteme zur Stromerzeugung und Solaranlagen zur Warmwassergenerierung, eine ebenso entscheidende Rolle. Diese Technologien ermöglichen es Gebäuden, einen Teil oder die gesamte benötigte Energie aus erneuerbaren Quellen zu beziehen und reduzieren somit den ökologischen Fußabdruck erheblich.

Weg 5: Effiziente Nutzung von Wasser

Die effiziente Nutzung von Wasser ist ein weiterer wichtiger Aspekt nachhaltiger Baupraktiken und unterstreicht die Bedeutung der Wassereffizienz für umweltfreundliche Bauprojekte. Das bedeutet, dass die Integration von Technologien zur Wasserrückgewinnung und -reinigung den Wasserverbrauch in Gebäuden erheblich reduzieren und somit der ökologische Fußabrdruck reduziert werden kann.

Weg 6: Steigerung der Resilienz

Neben den üblichen Maßnahmen im Bau und Betrieb von Bauwerken ist die Anpassung von Gebäuden an den Klimawandel ebenso von zentraler Bedeutung. Dazu gehören Maßnahmen wie die Verbesserung der Hitzetoleranz von Gebäuden, um den steigenden Temperaturen standzuhalten, und die Anpassung an extremere Wetterbedingungen (allgemein Steigerung der Resilienz des Gebäudes).

Weg 7: Zertifizierungssysteme und Standards

Zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks der Bau- und Immobilienbranche tragen zudem Zertifizierungssysteme wie LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) und das Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bei. Sie setzen Standards für nachhaltiges Bauen und ermutigen Bauherren und Immobilienentwickler, ökologische Aspekte in ihre Projekte zu integrieren.

Und nun?

Die Integration solcher Maßnahmen ist ist besonders relevant für die Bau- und Immobilienbranch, um den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren und nachhaltige Praktiken zu fördern.

Dies erfordert ein Umdenken in der gesamten Branche über alle Ebenen hinweg. Es erfordert auch die Zusammenarbeit aller Beteiligten, von Bauherren und Planenden bis hin zu Regierungsbehörden und Verbraucherinnen und Verbrauchern.

Der Übergang zu nachhaltigen Baupraktiken und grünen Technologien ist ein Schlüsselschritt auf dem Weg zu einer umweltfreundlicheren und nachhaltigeren Bau- und Immobilienwirtschaft. Und gerade das kann ein wichtiger Schlüssel sein, um das Image der Branche weiter zu steigern und als Arbeitsplatz attraktiv zu machen.

Quellenverzeichnis:

Europäische Kommission. (2020). Renovation Wave: Revamping our buildings for a greener future.

Global Alliance for Buildings and Construction (GABC). (2020). Global Status Report for Buildings and Construction.

World Green Building Council (WGBC). (2019). Bringing Embodied Carbon Upfront: Coordinated action for the building and construction sector to tackle embodied carbon.

Schlagwörter: Nachhaltige Baupraktiken, grüne Technologien, ökologischer Fußabdruck, Energieeffizienz, nachhaltige Materialien, erneuerbare Energien, Wassereffizienz, Energieverbrauch, CO2-Emissionen.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Ökologischer Fußabdruck Bauwirtschaft: 7 Wege zur Minimierung [Blog-Beitrag]. 28.03.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Auswirkungen von Open Space Konzepten auf das private Wohnen

Im Rahmen der Umgestaltung unsers Wohnzimmers kam der Gedanke auf, mit “Open Space” mal was Neues auszuprobieren. Da ich mich bereits mit Co-Working Spaces und flexiblen Bürokonzepten beschäftigt habe (siehe dieser Beitrag), dachte ich mir, dass ein solches Open Space Konzept vielleicht auch etwas für unsere Wohnräume wäre.

Die rasante Verbreitung von Open Space Konzepten hat in den letzten Jahren die Art und Weise, wie wir arbeiten und leben, erheblich verändert. Es bleibt nicht aus, dass solche Konzepte, die in erster Linie zur Schaffung eines offenen und kreativen Arbeitsraums gedacht sind, auch in das private Wohnen Einzug halten.

Die Einführung von Open Space Konzepten in der Architektur und Innenraumgestaltung nimmt deshalb in der letzten Zeit zu und wird langfristig auch Einfluss auf das Leben in den eigenen vier Wänden nehmen. Doch was sind Vor- und Nachteile solcher Konzepte und bin ich überhaupt der richtige Typ dafür?

Raumgefühl und Großzügigkeit

Open Space Konzepte zeichnen sich durch die Entfernung von Wänden und Trennwänden zwischen verschiedenen Wohnbereichen aus. Dies schafft ein Gefühl von Weite und Großzügigkeit in der Wohnung.

Dieses Raumgefühl trägt dazu bei, dass die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Wohnräume als luftig und einladend empfinden. Je nach Konzept kann auch das Tageslicht besser genutzt werden wodurch in manchen Fällen auch Energiekosten gesenkt werden können.

Flexibilität und Anpassungsfähigkeit

Eine der Hauptstärken von Open Space Konzepten liegt in ihrer Flexibilität und Anpassungsfähigkeit. Diese offenen Bereiche können leicht umgestaltet und neu angeordnet werden, um den sich ändernden Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner gerecht zu werden.

Die Anpassungsfähigkeit von Open Space Konzepten ermöglicht den Bewohnerinnen und Bewohnern, ihren Wohnraum nach ihren eigenen Vorlieben und Bedürfnissen zu gestalten und auch flexibel umzugestalten.

Das bedeutet, dass sich Möbelstücke mit eher leichterem Gewicht und optmierter Geometrie für solche Konzepte besonders anbieten. Bei uns müsste also das schwere (und viel zu große) Sofa raus.

Soziale Interaktion und Kommunikation

Die Entfernung von Wänden zwischen Küche, Essbereich und Wohnzimmer fördert die soziale Interaktion und Kommunikation in der Familie und mit Gästen. Dies kann das Gefühl der Gemeinschaft und des Miteinanders stärken.

Offene Grundrrisse tragen dazu bei, die soziale Isolation zu reduzieren und das Familienleben zu bereichern. Unser Haus wurde bereits von Beginn an im Erdgeschoss mit wenigen Wänden gestaltet. Lediglich zur Küche gibt es eine kleine gemauerte Abtrennung. Ess- und Wohnbereich sind offen.

Von daher würde sich eine weitere Ausgestaltung eines Open Space Konzepts anbieten.

Lärmbelästigung und Privatsphäre

Trotz der vielen Vorteile von Open Space Konzepten können sie auch Herausforderungen mit sich bringen. Die offenen Räume können dazu führen, dass Geräusche von einem Bereich zum anderen leichter übertragen werden. Dies kann zu erhöhter Lärmbelästigung führen.

Die Wahrung der Privatsphäre kann ebenfalls beeinträchtigt werden. Das bedeutet es muss sorgfältig darüber nachgedacht werden, wie offene Bereiche genutzt werden, um diese Probleme zu minimieren.

Insbesondere in den eigenen vier Wänden kann es problematisch werden, wenn verschiedene Bereiche gleichzeitig genutzt werden sollten. Da bei uns die Nutzungen Kochen, Essen und Wohnen in der Regel gemeinschaftlich erfolgen, dürfte dieser Punkt eher weniger schwerwiegend sein.

Bei “Wohnen” gilt es zudem gemeinsam zu überlegen, was für jeden einzelnen Nutzer “Wohnen” bedeutet und wie sich das auf den Open Space auswirkt.

Stauraum und Ordnung

Die Offenheit von Open Space Konzepten kann auch zu Herausforderungen in Bezug auf Stauraum und Ordnung führen. Da es weniger Wände und Abtrennungen gibt, ist es oft schwieriger, persönliche Gegenstände und Haushaltswaren zu verstauen.

Die sorgfältige Planung und die Verwendung von cleveren Aufbewahrungslösungen sind daher entscheidend, um die Funktionalität und Ästhetik der Räume zu erhalten.

Diese Herausforderung bietet jedoch auch die Möglichkeit sich auf das Wesentliche zu konzentrieren und minimalistischer zu Leben.

Ästhetik und Design

Open Space Konzepte erfordern oft eine sorgfältige Gestaltung und Abstimmung der verschiedenen Wohnbereiche, um ein harmonisches Gesamtbild zu schaffen.

Die Auswahl von Möbeln, Farben und Materialien spielt eine entscheidende Rolle bei der Schaffung einer ansprechenden Ästhetik und spielen eine wichtige Rolle bei der Schaffung eines angenehmen und funktionalen Wohnraums.

Und nun?

Die o.g. Auswirkungen zeigen, dass Open Space Konzepte das private Wohnen in vielerlei Hinsicht beeinflussen können. Die Entscheidung für oder gegen ein solches Konzept sollte sorgfältig abgewogen werden, unter Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse und Vorlieben der Nutzerinnen und Nutzer.

Dazu ist eine detailierte Planung erforderlich, die nicht nur die Geometrie sondern auch die Farben und Formen berücksichtigen.

Erst wenn alles in der Planung aufeinander abgestimmt ist und mit allen Nutzerinnen und Nutzern besprochen wurde, sollte der Gang ins Möbelhaus zur ersten Erkundung erfolgen.

Schlagwörter: Raumgefühl, Flexibilität, soziale Interaktion, Lärmbelästigung, Stauraum, Ästhetik, Open Space, Innenraumgestaltung, flexibles Wohnen

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Auswirkungen von Open Space Konzepten auf das private Wohnen [Blog-Beitrag]. 13.03.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




5 Trends für die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden

Sprechen wir vom Bauen und Betreiben, so nehmen die Meisten an, es ginge immer nur um den Neubau. Doch gerade Umnutzung und Revitalisierung sind entscheidende Aspekte wenn es z.B. um die Schaffung eines nachhaltigen Gebäudebestands geht.

Ein Beispiel dafür haben wir bereits in dem Beitrag “Online-Handel und die Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien” gesehen, in welchem ich von der Umwandlung von Einkaufszentren in multifunktionale Gemeinschaftszentren geschrieben habe.

Das gerade die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtteilen eine hohe Relevanz hat, zeigen z.B. auch die von der EU initiierten Förderprogramme. Als Gutachter solcher Förderanträge sehe ich regelmäßig sehr vielversprechende und kreative Ansätze, wie Gebäudebestände ertüchtigt und sogar wiederverwendet werden, von modularer Bauweise bis hin zu Urban Mining (mehr zum Thema Urban Mining finden Sie z.B. auf der Webseite vom Umweltbundesamt).

Dabei ist die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtteilen ein dynamischer Prozess, der sich ständig weiterentwickelt und an die Bedürfnisse und Anforderungen der Gesellschaft angepasst werden muss.

In dem Kontext ist es wichtig kreative Konzepte zur Wiederverwendung zu entwickeln, die eine nachhaltige und innovative Gestaltung urbaner Räume ermöglichen kann.

Warum Umnutzung und Revitalisierung?

Die Notwendigkeit, bestehende Gebäude und Stadtteile neu zu denken und zu revitalisieren, ergibt sich aus verschiedenen Faktoren.

Dazu gehören der Bevölkerungszuwachs (Statistisches Bundesamt, 2024) – v.a. in urbanen Gebieten. Ferner die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die steigende Nachfrage nach nachhaltigen Lösungen. Insbesondere Bauland nimmt zunehmend ab was signifikante Auswirkungen auf den Preis von Wohnraum hat (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V., 2023). Dies hat schließlich auch soziale und gesellschaftliche Konsequenzen.

Mit unter aus solchen Gründen hat sich ein verstärktes Interesse für die Umnutzung und Revitalisierung entwickelt, als Möglichkeit den urbanen Raum effizienter zu nutzen und gleichzeitig die Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner zu verbessern.

Trend 1: Flexibles Flächenmanagement

In dem hier betrachteten Sinne ist Flächenmanagement die systematische Erfassung und Analyse der potenziellen Nutzungsmöglichkeiten von bisher nicht oder nur wenig genutzten (Brach-)Flächen (stmb, 2021). Dabei geht es um die Umnutzung von Gebäuden und Stadtteilen wie auch die Schaffung flexibler Flächen, die sich an wechselnde Bedürfnisse anpassen können.

Das Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Verkehr NRW stellt beispielsweise das Nachhaltige kommunale Flächenmanagementsystem zur Verfügung (MUNV NRW, 2024). Das ist ein strategisches Steuerungsinstrument für die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme wie auch eine qualitätsvolle Stadtentwicklung. Das Flächenmanagementsystem wurde bereits in mehr als 20 Kommunen in NRW erfolgreich eingeführt.

Daneben förden auch andere Maßnahmen die Verringerung des Neuinanspruchnahme von Freiflächen durch die Reaktivierung von Altlasten und Brachflächen (sogenanntes Flächenrecycling). Ein besonderes Instrument zur Reaktivierung von Flächenpotenzialen und Mobilisierung von Brachflächen in allen Kommunen Nordrhein-Westfalens ist zudem Bau.Land.Partner NRW vom Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen.

Solche Maßnahmen ermöglichen eine effiziente Nutzung von Ressourcen und schafft vielfältige Möglichkeiten für die Stadtentwicklung.

Trend 2: Nachhaltige Revitalisierung

Die Nachhaltigkeit ist ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtteilen. Die Relevanz des Themas Nachhaltigkeit als Leitprinzip hatte ich bereits eingeführt im Beitrag Bau- & Immobilienwirtschaft: 24 Tipps für 2024.

Die nachhaltige Revitalisierung umfasst beispielsweise die Nutzung erneuerbarer Energiequellen (z.B. Photovoltaik und Geothermie), die Integration von grünen Dächern und Fassaden sowie die Förderung von öffentlichem Verkehr, Fahrradwegen wie auch E-Ladestationen und Konzepte zum Bike-Sharing. Nachhaltige Projekte tragen somit nicht nur zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks bei, sondern steigern auch die Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner.

Daneben entwickelt sich im Zusammenhang mit der Revitalisierung immer mehr der Trend zur Mixed-Use-Immobilie, die gemischte Nutzung für verschiedene Wirtschafts- und Lebensbereichen. Auch hier spielt das Thema Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle sowohl bei der Planung und Umsetzung als auch bei der erfolgreichen Vermarktung.

Trend 3: Kulturelle Identität bewahren

Die Erhaltung, Weiter und Wiederverwendung von historischen Gebäuden und Stadtteilen gewinnt ebenfalls zunehmend an Bedeutung. Der Erhalt der kulturellen Identität und des historischen Erbes einer Stadt ist für viele Gemeinden von großer Bedeutung.

Nicht ohne Grund hat die EU in verschiedenen Förderausschreibungen das Thema “Cultural Heritage” integriert. Doch die Revitalisierung von denkmalgeschütztem Bestand kann eine große Herausforderung sein.

Dies erfordert baulichen Sachverstand und kreative Konzepte, welche die Geschichte und den Charme alter Gebäude bewahren, während sie gleichzeitig modernen Anforderungen gerecht werden. Ein Beispiel hierfür ist die Umwandlung von alten Fabrikgebäuden in loftartige Wohnungen und Büros.

Zudem benötigen Projekte in diesem Bereich erheblich finanzielle Mittel, die (zum Glück) auch aus öffentlichen Töpfen finanziert werden. Ein Beispiel ist die Förderung der klimagerechten Transformation von ehemaligen Bergbauflächen in den Städten Bottrop, Dorsten, Gladbeck und Marl mit 90 Millionen Euro (weiteres dazu hier).

Trend 4: Gemeinschaftliche Planung und Partizipation

Ein weiterer Trend ist die verstärkte Einbindung der Gemeinschaft in den Planungsprozess. Bürgerbeteiligung und partizipative Ansätze ermöglichen es den Bewohnerinnen und Bewohnern, ihre Vorstellungen und Bedenken in die Entwicklung von Umnutzungsprojekten einzubringen.

Dies führt zu einer größeren Akzeptanz und Unterstützung der Maßnahmen und fördert das Gemeinschaftsgefühl. Das Handbuch Bürgerbeteiligung von Nanz & Fritsche (2012) gibt in dem Zusammenhang einen guten Einblick hinischtlich der Umsetzung von partizipativen Prozessen.

Trend 5: Technologische Innovationen

Die Digitalisierung als Treiber des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Wandels hat auch signifikanten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft. Die Integration von Technologie spielt dabei eine entscheidende Rolle bei der Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtteilen.

Konkrete Beispiele, die wir bereits kennen sind Buchungssysteme für Büroräume, schlüsselloser Raumzugang oder intelligente Gebäudeleittechnik. Dazu kommen smarte Gebäudeinfrastrukturen und digitale Plattformen zur Optimierung von Ressourcen und Steuerung betrieblicher Prozesse (z.B. ERP-Systeme, Smart Parking) wie auch IoT-Anwendungen. Weitere Informationen zum Thema IoT finden Sie beispielsweise auf der Webseite robiotic.de.

Auch eine verstärkte Serviceorientierung durch Pay-per-Use-Modelle wird durch technologische Innovationen weiter Verbreitung finden.

Und nun?

Die Trends bei der Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden und Stadtteilen entwickeln sich ständig weiter und spiegeln die sich ändernden Bedürfnisse und Prioritäten unserer Gesellschaft wider.

Kreative Konzepte zur Wiederverwendung, Flexibilität, Nachhaltigkeit, der Erhalt der kulturellen Identität, partizipative Planung und Technologieintegration sind dabei wichtige Elemente, welche eine erfolgreiche Transformation urbaner Räume ermöglichen.

Wir können gespannt sein, welche Trends und Entwicklungen noch dazu kommen, um den zukünftigen Herausforderungen im städtischen Umfeld gerecht zu werden.

Quellenverzeichnis:

Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. (2023). Bauland: Knapp und teuer, online

MUNV NRW (2024). Nachhaltiges kommunales Flächenmanagement. Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, online

Nanz, P., Fritsche, M. (2012). Handbuch Bürgerbeteiligung – Verfahren und Akteure, Chancen und Grenzen, Schriftenreihe Band 1200, Bundeszentrale für politische Bildung, online

Statistisches Bundesamt (2024). Bevölkerungsstand: Amtliche Einwohnerzahl Deutschlands, online

stmb (2021). Zukunftsweisender Städtebau – Integriert, flexibel, bürgernah. Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, online

Schlagwörter: Umnutzung, Revitalisierung, Stadtentwicklung, Nachhaltigkeit, Bürgerbeteiligung, Technologieintegration

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). 5 Trends für die Umnutzung und Revitalisierung von Gebäuden [Blog-Beitrag]. 28.02.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Einfluss von Co-Working Spaces auf die Immobilienbranche

Als Weiterführung des Themas “Hybride Arbeitsmodelle und deren Auswirkungen” widmen wir uns heute den Co-Working Spaces.

Bereits bei meinen ersten Forschungsaufenthalten an der Stanford University und dem Georgia Institute of Technology habe ich sehr interessante Ansätze gesehen, wie in Co-Working Spaces kreativ Probleme erfasst und kollaborativ Lösungen erarbeitet werden können. Dabei geht es nicht nur um die bloße Anwendung von Design Thinking Prinzipien. Es geht auch um die Schaffung einer kreativen und motivierenden Arbeits- und Denkumwelt.

Diese Entwicklungen prägen nicht nur den Bereich der Forschung und Entwicklung. Sie wirken auch auf die Art und Weise wie wir zukünftig in anderen Bereichen unsere Arbeit erledigen und miteinander umgehen werden.

In den letzten Jahren haben Co-Working Spaces und flexible Bürokonzepte in städtischen Zentren weltweit einen erheblichen Aufschwung erlebt. Diese Entwicklung hat das Arbeiten und das Selbstverständis von Unternehmen beeinflusst,. Das führt zwangsläufig auch zu tiefgreifenden Auswirkungen auf die Immobilienbranche.

Flexibilität für Vermietende bei Co-Working Spaces

Die Popularität von Co-Working Spaces und flexiblen Bürokonzepten beruht auf mehreren Faktoren. Einer davon ist zweifelsohne die Flexibilität. Unternehmen können Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten abschließen und Büroflächen bei Bedarf erweitern oder reduzieren. Als ich noch als Freelancer für ein Beratungsunternehmen tätig war, war es gängige Praxis projektbezogen an einem zentralen Ort Büroflächen anzumieten. Dies ermöglicht Unternehmen und besonders Start-ups eine bessere Anpassung an die dynamischen Anforderungen.

Vernetzung und Wissensaustausch durch Co-Working Spaces

Ein weiterer maßgeblicher Faktor ist die soziale Komponente dieser Arbeitsumgebungen. Co-Working Spaces fördern die Vernetzung und den Wissensaustausch zwischen verschiedenen Menschen, Fachkulturen und Unternehmen. Diese Interaktionen können zu Synergien führen, die zu innovativen Kooperationen und neuen Geschäftsmöglichkeiten beitragen. Sie kennen vielleicht das Seven Habits Modell nach Stephen Covey (Covey, 2018), in welchem Synergien geschaffen werden durch gemeinsames Denken und Handeln (Ebene der Interdependenz). Co-Working Spaces fördern genau das. Auch im Wissenschaftsbereich gibt es bereits Ansätze Co-Working-Spaces umzusetzen, wie z.B. an der Hochschule München.

Produktive Arbeitsumgebung durch Co-Working Spaces

Die Ausstattung und das Ambiente von Co-Working Spaces spielen eine entscheidende Rolle bei ihrer Anziehungskraft. Sie bieten oft hochwertige Einrichtungen, von ergonomischen Büromöbeln über Ausstattungen zur Umsetzung kreativer Arbeitsprozesse bis hin zu Gemeinschaftsbereichen und Cafés. Dies schafft eine produktive und angenehme Arbeitsumgebung, die nicht nur viele Arbeitnehmende schätzen.

Auch im Bildungsbereich hat eine solche Arbeits- und Lernumgebung Vorzüge. Wie bereits erwähnt habe ich im Ausland einige Universitäten kennen gelernt. Im Gegensatz zu Einrichtungen bei uns in Deutschland habe ich gerade die Vielfalt an Gemeinschaftsbereichen, Cafés bis hin zu extern geführten Restaurants schätzen gelernt.

Als Beispiel: Die Farm, wie der Campus an der Stanford Universität liebevoll genannt wird. Dort gibt es über den Campus eine Vielzahl an Möglichkeiten wie z.B. Subway, Panda Express, Starbucks, Lutticken´s Deli, und Ray´s Grill (für Details sie Cafés und Märkte) . Eine solche Vielfalt wäre bei uns in Deutschland auf einem deutschen Campus kaum denkbar. Denn in der Regel stellt nur das eigene Studierendenwerk Angebote bereit. Externen Anbietern wird es zumeist verwehrt auf dem Campus zu agieren. Hier sollte auch einmal umgedacht werden, aber das ist ein anders Thema.

Konsequenzen von Co-Working Spaces für die Immobilienbranche

Der zunehmende Bedarf an Co-Working Spaces hat die gewerbliche Immobilienbranche stark beeinflusst. Die Eigentümer von Gewerbeimmobilien haben begonnen, ihre Angebote an diese Nachfrage anzupassen. Das zeigt sich in der steigenden Anzahl von Immobilienentwicklungen, die speziell für Co-Working Spaces konzipiert worden sind.

Unternehmen wie WeWork und Regus gehen noch einen Schritt weiter. Sie bieten neben Co-Working Spaces auch flexible Mietmodelle für traditionelle Bürogebäude. Dies ermöglicht es Unternehmen, Büroflächen nach Bedarf anzumieten, ohne sich langfristig zu binden. Direkt bei mir um die Ecke in Essen bietet der Mathildenhof Flächen an, die mit einem Fix Pass, einem Flex Pass, 1-Day-Pass oder 5-Day-Pass gebucht werden können. Ähnliches geht auch im Ruhr Tower. Auch in Gelsenkirchen im Wissenschaftspark finden sich Angebote. Mindspace bietet ebenso Flächen in Deutschland an (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt etc.). Noch einen Schritt weiter geht life science factory. Neben Co-Workingflächen werden dort auch Laborflächen und Prototyping Werkstätten angeboten.

Grundsätzlich befriedigen solche Angebote die Bedürfnisse der Kundschaft. Jedoch ist der Einfluss auf die Immobilienbranche eher zwiespältig. Auf der einen Seite sind die Eigentümerinnen und Eigentümer von Gewerbeimmobilien gezwungen, sich an diese neue Realität anzupassen, um ihre Leerstandsquoten niedrig zu halten. Andererseits eröffnen flexible Bürokonzepte neue Möglichkeiten für Immobilieninvestoren. Sie können von der steigenden Nachfrage nach solchen Immobilien profitieren und langfristige Mietverträge mit Co-Working-Anbietern abschließen. Auch in diesem Sektor haben sich bereits Firmen wie Cowork_ag darauf spezialisiert und unterstützen bei der Umwandlung von Flächen in Co-Working-Spaces und deren Vermarktung.

Und nun?

Der Aufstieg von Co-Working Spaces und flexiblen Bürokonzepten in städtischen Zentren beeinflusst die Immobilienbranche in vielerlei Hinsicht. Die Flexibilität, soziale Vernetzung und attraktive Ausstattung haben diese Konzepte zu einer bevorzugten Wahl für Unternehmen gemacht.

Immobilienentwickler und -investoren müssen sich diesen Trends anpassen, um wettbewerbsfähig zu bleiben und den Anforderungen der heutigen Arbeitswelt gerecht zu werden. Auch wenn das Thema Co-Working-Spaces immer relevanter wird, ist es noch ein wenig beforschter Bereich (Bundesverband Coworking Spaces, 2024). In diesem Feld ergeben sich für Forschungseinrichtungen vielfältige Möglichkeiten.

Auch im Bildungssektor sollte vermehrt über die Flexibilisierung der Flächennutzung nachgedacht werden. Insbesondere weil sich durch vermehrtes hybrides- oder vollständiges online-Lernen die Lehr-, Lern- und Arbeitskultur weiter verändern wird. Meiner Meinung nach wird die Entwicklung dahin gehen, dass wir in Zukunft auf große “Betonlernanstalten” verzichten können. Zudem wird es in Zukunft eine Verlagerung von der “allumfassenden Vollausbildung” zur bedarfsgerechten “Micro-Ausildung” geben, was auch Auswirkungen auf die Notwendigkeit von Immobilien haben wir. Aber das ist ein Thema für einen eigenen Beitrag.

Quellenverzeichnis:

Bundesverband Coworking Spaces (2024). Die Leistungen des BVCS. online verfügbar

Covey, S. R. (2018). Die 7 Wege zur Effektivität: Prinzipien für persönlichen und beruflichen Erfolg, GABAL, 60. Auflage

Schlagwörter: Co-Working Spaces, flexible Bürokonzepte, gewerbliche Immobilienbranche, Flexibilität, soziale Vernetzung, Immobilieninvestitionen.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Einfluss von Co-Working Spaces auf die Immobilienbranche [Blog-Beitrag]. 13.01.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Hybride Arbeitsmodelle und deren Auswirkungen

Die Covid-19-Pandemie hat einen (notwendigen) Wandel in der Arbeitswelt ausgelöst, bei dem Remote-Arbeit, hybride Arbeitsmodelle wie auch flexible Arbeitsmöglichkeiten an Bedeutung gewonnen haben.

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, deren Tätigkeiten für hybride Arbeitsmodelle geeignet sind, arbeiten seit dem häufiger im Home-Office. Das gilt sowohl für mich als Mitglied einer Lehr- und Forschungseinrichtung als auch für Personal in Wirtschaftsunternehmen.

Diese Entwicklung hat Auswirkung auf die Arbeitsplatzgestaltung wie auch die Nachfrage nach Büroflächen und langfristig die Standortwahl von Organisationen.

Ich bitte zu beachten, ich schreibe bewußt von hybriden Arbeitsmodellen, denn es geht nicht darum einfach die Arbeit dauerhaft “nach Hause” zu verschieben.

Und das aus folgendem Grund: Je nach Anspruch der Organisation muss ggf. eine regelmäßige persönliche Ansprechbarkeit und die Begegnung “vor Ort“ realisierbar bleiben. Ich erachte gerade die persönliche Begegnung und den formellen wie auch informellen Austausch für sehr wichtig zur Schaffung und Erhaltung eines funktionierenden Miteinanders.

Das bedeutet, dass das persönliche Miteinander und der Austausch mit Kolleginnen, Kollegen und Führungskräften trotz hybrider Arbeitsmodelle möglich sein sollte. Und von einer Welt wie z.B. im Film “Surrogate” mit Bruce Willis sind wir noch etwas entfernt (Ob wir das in der Art wirklich wollen, sei mal dahingestellt.).

Hybride Arbeitsmodelle und die Nachfrage nach Büroflächen

Der zugenommen Einsatz von Remote-Arbeit hat die Art und Weise verändert, wie Organisationen Büroflächen nutzen. Gründe, die Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen haben, sind:

  1. Flächenoptimierung: Organisationen haben begonnen, ihre Büroflächen zu optimieren bzw zu reduzieren, da nicht mehr alle Mitarbeitende gleichzeitig im Büro anwesend sind. Das führt zwangsläufig dazu, dass die Nachfrage nach großen und teuren Büroflächen zurückgeht.
  2. Flexibles Bürokonzepte: Flexible Bürokonzepte, wie Co-working Spaces und Shared Offices, gewinnen immer mehr an Bedeutung. Diese Konzepte bieten Organisationen die Möglichkeit, flexible Arbeitsplatzlösungen zu nutzen, ohne langfristige Mietverträge abzuschließen.
  3. Dezentralisierte Standorte: Organisationen richten zunehmend dezentrale Bürostandorte ein. Damit erfüllen Sie die Bedürfnisse von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, beispielsweise die Entfernung zum Wohnort zu minimieren oder den Wunsch nach Remote-Arbeit. Dies erhöht die Nachfrage nach kleineren Büroflächen in verschiedenen Stadtteilen.

Hybride Arbeitsmodelle und die Arbeitsplatzgestaltung

Hybride Arbeitsmodelle, bei denen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowohl remote als auch im Büro arbeiten, haben Auswirkungen auf die Gestaltung von Arbeitsplätzen. Drei besonders relevante Punkte sind:

  1. Flexibilität in der Arbeitsplatzgestaltung: Organisationen gestalten Büros immer flexibler, um den Bedürfnissen der Belegschaft gerecht zu werden. Die Einrichtung von flexiblen Arbeitsbereichen und Sitzungszimmern wird immer mehr umgesetzt.
  2. Technologische Infrastruktur: Die Verbesserung der technologischen Infrastruktur in Büros, wie High-Speed-Internet und Videokonferenzsysteme, ist erforderlich, um die Kommunikation zwischen Remote-Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern vor Ort zu unterstützen.
  3. Mitarbeitererlebnis: Die Arbeitsplatzgestaltung konzentriert sich stärker auf das Mitarbeitererlebnis, um Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu motivieren und zu binden, unabhängig davon, wo sie arbeiten. Das bedeutet auch, dass sich Führungsmodelle und Führungsprinzipien anpassen müssen. Dafür gibt es bereits Angebote von internen und externen Führungskräfteschulungen.

Hybride Arbeitsmodelle und die Anforderungen an die Standortwahl

Die Nachfrage nach Büroflächen und die Wahl von Bürostandorten haben sich durch hybride Arbeitsmodelle ebenfalls verändert:

  1. Vorortbüros: Organisationen wählen Standorte in Vororten oder außerhalb von Innenstädten, um Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine bessere Erreichbarkeit und eine angenehmere Arbeitsumgebung zu bieten. Zudem sind Vororte oftmals günstiger in der Anmietung.
  2. Flexible Standorte: Flexible Büroanbieter ermöglichen Organisationen die kurzfristige Anmietung von Büroflächen. Da führt zu einer erhöhten Flexibilität bei der Standortwahl.
  3. Wettbewerbsfähigkeit von Städten: Städte konkurrieren verstärkt darum, attraktive Standorte für Organisationen zu sein. Das geschieht beispielsweise durch Anreize wie steuerliche Vergünstigungen und Infrastrukturverbesserungen.

Und nun?

Die Covid-19-Pandemie hat in der Tat einen aus meiner Sicht notwendigen Wandel in der Arbeits- und Lebenswelt ausgelöst. Es zeigt sich, dass die vermehrte Nutzung von hybriden Arbeitsmodellen und flexiblen Arbeitsmöglichkeiten einen deutlichen Einfluss auf die Nachfrage nach Büroflächen, die Gestaltung von Arbeitsplätzen und die Standortwahl hat.

Dieser Wandel wird langfristige Auswirkungen auf die Immobilienbranche und die Art und Weise haben, wie Organisationen ihre Büroumgebungen nutzen. Da spielt auch das Thema Co-Working Spaces eine wichtige Rolle.

Sowohl Unternehmen als auch öffentliche Einrichtungen haben bereits Anpassungen vorgenommen, durch die sich Mitarbeitende z.B. zeitlich geregelt Büroarbeitsplätze vor Ort teilen sofern Sie nicht im Home-Office sind.

Zudem ist eine regelmäßige, persönliche Weiterentwicklung sowohl für die Mitarbeitenden als auch für die Führungskräfte erforderlich, um mit den Veränderungen durch das hybride Arbeiten umgehen zu können.

Schlagwörter: Remote-Arbeit, hybride Arbeitsmodelle, flexible Arbeitsmöglichkeiten, Büroflächen, Arbeitsplatzgestaltung, Standortwahl, Home-Office.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2024). Hybride Arbeitsmodelle und deren Auswirkungen [Blog-Beitrag]. 09.01.2024. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar




Online-Handel und die Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien

Sicherlich ist es Ihnen bereits auch aufgefallen, dass sich der zunehmende Online-Handel scheinbar auf die Qualität der Auslage und die Beratung in manchen Geschäften auswirkt.

Mir ist das letztens bei einem Besuch in einem meiner örtlichen Elektromärkte aufgefallen. Die Auslage war unsortiert, teilweise waren die Produkte falsch oder mangelhaft zusammengebaut (z.B. Ventilatoren). Kisten mit Produkten standen “kreuz und quer” auf Paletten in den Gängen und eine Beratung war kaum möglich, da entweder niemand zu Gegen war oder, wenn jemand zu finden war, dieser nicht wirklich vom Fach schien.

Ich mag hier niemandem einen Vorwurf machen wollen, da sich die aktuelle Situation aus einer Verknüpfung von unterschiedlichen Entwicklungen begründet. Was wir z.B. auch (wieder) an der Situation von Karstadt sehen. Treten wir jedoch einen großen Schritt zurück und betrachten das Große und Ganze, so stellt sich die Frage, wie es zu einer solchen Situation kommen kann.

Ein wichtiger Grund ist sicherlich der zunehmenden Online-Handel – auch angetrieben durch die COVID-19-Pandemie. Das hat unsere Einkaufsgewohnheiten grundlegend verändert.

Laut der Daten von Statista (2023) hat der E-Commerce einen erheblichen Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz erlangt und steigt fast kontinuierlich.

Wir als Verbraucher schätzen die Bequemlichkeit des Online-Shoppings und den einfachen Zugang zu einer breiten Produktpalette.

Diese Verschiebung im Kaufverhalten hat jedoch zu spürbaren Herausforderungen für physische Einzelhandelsimmobilien geführt.

Beispielsweise sind die Leerstandsraten in Einkaufszentren gestiegen. Zudem kämpfen viele Geschäfte mit sinkenden Umsätzen und versuchen diese mit Kostenreduzierungen zu kompensieren (u.a. zu Lasten des Personals und des Services).

Die Transformation von Einkaufszentren zu multifunktionalen Gemeinschaftszentren

Um diesen Herausforderungen zu begegnen, haben einige Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien innovative Wege eingeschlagen. Die Umwandlung von Einkaufszentren in multifunktionale Gemeinschaftszentren ist ein dabei ein vielversprechendes Konzept.

Diese Gemeinschaftszentren bieten weit mehr als nur Einkaufsmöglichkeiten. Sie beinhalten Co-Working-Spaces (dazu wird es einen eigenen Blog-Beitrag geben), Fitnessstudios, Restaurants, kulturelle Veranstaltungen und Bildungsangebote.

Eine Untersuchung von Colliers International (2020) zeigt, dass solche multifunktionalen Zentren die soziale Interaktion und das Gemeinschaftsgefühl fördern.

Während meiner Zeit an der Cambridge University in Großbritannien habe ich relativ nahe an einem solchen multifunktionale Gemeinschaftszentrum gewohnt und ich muss zugeben, es war in der Tat sehr annehmlich im gleichen Gebäude das Fitnessstudio und das Kino zu haben wie auch die Einkäufe zu erledigen.

Das ich dort auch noch einen sehr netten Menschen getroffen habe mit dem ich noch immer befreundet bin mag ein Zufall sein, bestätigt aber auch die Untersuchung von Colliers International.

Die Bedeutung von Flexibilität und Anpassungsfähigkeit

Die erfolgreiche Umgestaltung von Einzelhandelsimmobilien erfordert Flexibilität und Anpassungsfähigkeit. Das beinhaltet die Neugestaltung von Innenräumen, um Platz für neue Dienstleistungen und Aktivitäten zu schaffen. Investitionen in Renovierungen und Umbauten sind aus diesem Grund notwendig.

Innovative Mietmodelle sind ebenfalls ein wichtiges Instrument. Umsatzbeteiligungsmodelle, kürzere Mietverträge und Flexibilisierung der Flächennutzung ermöglichen es Mietern, sich besser an die sich ändernden Marktbedingungen anzupassen.

So können Kostenreduzierungen z.B. über die Flächennutzung und nicht nur über die Personalkosten realisiert werden.

Und nun?

Der Online-Handel hat ohne Zweifel den physischen Einzelhandel beeinflusst. Die Umwandlung von Einzelhandelsimmobilien in multifunktionale Gemeinschaftszentren bietet dabei eine vielversprechende Lösung.

Diese Zentren schaffen eine neue Form des Einzelhandels, die soziale Interaktion und Gemeinschaftsgefühl betont. Doch die erfolgreiche Umgestaltung erfordert Flexibilität, Anpassungsfähigkeit und Investitionen in die Zukunft des Einzelhandels wie auch den Willen und den Mut solche Schritte zu gehen.

Quellenverzeichnis:

Statista. (2023). E-Commerce – Statista-Dossier.

Colliers International (2020). Retail First Half 2020 – Research and Forecast Report.

Schlagwörter: Online-Handel, physischer Einzelhandel, Einzelhandelsimmobilien, Karstadt, Umwandlung, multifunktionale Gemeinschaftszentren, Flexibilität.

Diesen Beitrag zitieren: Karl, C. [Christian K. Karl]. (2023). Online-Handel und die Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien [Blog-Beitrag]. 12.12.2023. BauVolution, ISSN 2942-9145. online verfügbar